FONDO CASSA CONDOMINIALE

Alcuni regolamenti di Condominio o, talvolta, delibere assembleari 
prevedono l'istituzione di un fondo cassa condominiale il cui scopo può 
essere generico (eccezionali necessità) o precisamente determinato, come 
ad esempio nel caso in cui sia previsto l'accantonamento in un fondo di 
somme per affrontare opere di manutenzione di notevole entità alle parti 
e/o impianti comuni od per affrontare squilibri tra il bilancio di 
previsione e le spese effettive. Spesso però il fondo cassa condominiale 
costituisce uno strumento particolarmente adatto per evitare che 
l'amministratore, a causa delle morosità dei condomini, non abbia a 
disposizione le somme che devono essere pagate con urgenza. L'obbligo di 
contribuzione grava su tutti i condomini ma, nel caso in cui uno o più 
condomini ritardino od omettano del tutto di pagare le loro quote, 
l'amministratore può non essere in grado di fronteggiare le richieste dei 
creditori del Condominio, lasciandolo così esposto alla possibilità di 
pericolose azioni legali. In tali casi, la presenza di un fondo cassa" è 
particolarmente utile: se non vengono pagate le somme richieste nei 
termini stabiliti i condomini-debitori sono tenuti a corrispondere gli 
interessi di mora ed, in caso di perdurante rifiuto a pagare, sono 
costretti a rimborsare anche tutte le onerose spese legali relative alle 
azioni esecutive intraprese dai creditori. Quindi, in mancanza di diversa 
convenzione adottata all'unanimità quale espressione dell'autonomia 
negoziale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente 
aver luogo secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'art. 1123 
cod. civ. e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, 
deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il 
debito delle quote condominiali dei condomini morosi. Tuttavia, in ipotesi 
d'effettiva improrogabile urgenza di trovare le somme necessarie, come nel 
caso d'aggressione con azioni esecutive da parte di creditori del 
Condominio, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare con la 
quale, similmente a quanto avviene in un rapporto di mutuo, si tenda a 
sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione d'un 
fondo cassa ad hoc tendente a evitare danni ben più gravi nei confronti 
dei condomini tutti, esposti alle azioni dei terzi. Dopo aver pagato i 
creditori, però, l'amministratore, in ragione dell'ufficio privato 
conferitogli con la nomina, ha il potere-dovere di attivarsi, sia per 
l'esazione delle quote originariamente dovute e non versate sia per il 
recupero dei maggiori oneri (interessi e spese legali) sopportati dal 
Condominio in conseguenza delle azioni del terzo creditore, nei confronti 
dei condomini la cui morosità ha dato luogo allo stato di necessità in 
ragione del quale è stata adottata la delibera, ed, in seguito, dovrà 
adempiere all'obbligazione di restituzione nei confronti dei condomini con 
le contribuzioni dei quali, effettuate in ottemperanza alla delibera, era 
stato costituito il fondo speciale destinato a far fronte allo stato di 
necessità. In ogni caso l'amministratore deve rispettare scrupolosamente 
la destinazione del fondo. L'esistenza del fondo di riserva poi deve 
risultare nel rendiconto annuale, così come in esso deve risultare l'uso 
che eventualmente ne sia stato fatto durante la gestione. Per quanto 
riguarda infine le maggioranze assembleari si può affermare che, di 
regola, il fondo cassa speciale può essere legittimamente deliberato 
dall'assemblea soltanto quando sono favorevoli tutti i condomini; ma che 
invece, nelle situazioni di effettiva e dimostrabile emergenza, è valida 
la delibera approvata con il voto della sola maggioranza.

 

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