Lastrici, terrazze, coperture

Stravolgimento della norma da parte della Cassazione: Cassazione civile , sez. II, sentenza 20.03.2009 n° 6889   qualora il lastrico solare condominiale sia utilizzabile da tutti i condomini, anche se lo stesso funge da copertura solo per una parte dell’edificio, le spese per la manutenzione e ricostruzione dello stesso dovranno essere ripartite sulla base del primo comma dell’art. 1123 c.c. e non ex art. 1126 c.c. .... in quanto i lastrici solari delle palazzine adibiti a stenditoio condominiale erano di uso comune ed in quanto tali soggetti al riparto delle spese di manutenzione in base ai millesimi di proprietà e non secondo il criterio di cui all'art. 1126 c.c..   Quindi, se il lastrico non funge solo da copertura della porzione di edificio, ma ha il libero accesso e l'uso di tutti i condòmini, la spesa di rifacimento sarà a carico anche delle unità immobiliari che non siano ad esso sottostanti.

Cass. civ., sez. II, 25-02-2002, n. 2726
Sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 cod. civ.
La clausola che ponga a carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di "manutenzione" ha però una sua ragion d'essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempre che le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell'utente o proprietario esclusivo l'intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento.

Mancata manutenzione del lastrico solare   Cass. civ., sez. III, 21 febbraio 2006, n. 3676  
Il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. - in persona dell'amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l'uso esclusivo - risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1130 c.c.

In tema di lastrico ad uso esclusivo di un condomino, le spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico possono essere ripartite, con gli altri condomini, solo se si riferiscono alle componenti essenziali della struttura; ovvero ad opere murarie o di impermeabilizzazione, e che effettivamente svolgono funzioni di protezione e copertura.
Sono invece interamente a carico del condomino, che utilizza in modo esclusivo il lastrico, le spese sostenute per consentirne un migliore utilizzo (muretti, pavimenti, etc.), salvo che la demolizione di queste parti sia necessaria per interventi di ricostruzione del lastrico vero e proprio. Cassazione Sez. II, N° 735 del 19/01/2004     

 

Uso esclusivo del lastrico solare Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 gennaio 2003, n. 443 Il diritto di uso esclusivo del lastrico solare condominiale, anche quando il titolo ne stabilisca l'attribuzione perpetua al proprietario dell'immobile sottostante, non può confondersi con la proprietà sul terrazzo, essendo l'uso diritto reale di natura temporanea, personale, incedibile.

Tasformazione del tetto in terrazza ad uso esclusivo Cass. civ., sez. II, 16 novembre 2006, n. 24414  
La eliminazione del tetto dell'edificio condominiale trasformato dal proprietario dell'ultimo piano in terrazza ad uso esclusivo è illegittima perché, comportando l'alterazione della destinazione della parte comune dell'immobile a copertura dell'intero fabbricato, impedisce agli altri condomini di poterlo utilizzare per quella finalità.

 

 

Cass. 03/05/93 - n. 5125 - lastrico solare    In tema di ripartizione delle spese condominiali le attribuzioni dell'assemblea ex art. 1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, che non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe venendo ad incidere sul diritto individuale del singolo condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca. Pertanto è nulla e non meramente annullabile, anche se presa all'unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall'art. 1126 c.c., senza che i condomini abbiano manifestato la espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso, con la conseguenza che detta nullità può essere fatta valere, a norma dell'art. 1421 c.c., anche dal condomino che abbia partecipato all'assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa, purché alleghi e dimostri di avervi interesse per derivare dalla deliberazione assembleare un apprezzabile suo pregiudizio, non operando nel campo del diritto sostanziale la regola propria della materia processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere. In base al criterio di ripartizione delle spese stabilito dall'art. 1126 c.c. il proprietario esclusivo del lastrico solare (cui va equiparata la terrazza a livello) deve contribuire nelle spese di riparazione soltanto nella misura di un terzo, senza dover concorrere nella ripartizione degli altri due terzi della spesa stessa, che restano a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico (o la terrazza) serve da copertura.

Criteri di riparto delle spese per la manutenzione delle terrazze,  Cass. 15/7/2003 n. 11029. In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 cod. CIV.,
che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura.
Diversamente, l'art. 1125 cod. civ. che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti - è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perchè in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno. Giurisprudenza conforme: Cass. Civ. 09.11.2001 n. 13858 e Cass. Civ. 15.04.1994 n. 3542

Attenzione però:

Il proprietario di una terrazza a livello che abbia anche funzione di copertura dell'edificio condominiale è liberato dalla responsabilità per i danni derivati ad appartamenti sottostanti per infiltrazioni di acqua dando la prova del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche consistere nell'inerzia colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) che sia stato tempestivamente informato dell'esistenza di guasti, vizi o difetti della terrazza da cui il danno è derivato. Cass. civ., sez. III, 30 maggio 1988, n. 3696

Corte di Cassazione Civile: Sentenza 4/6/2001 n° 7472   Spese per la riparazione del lastrico solare

-Il criterio legale di ripartizione delle spese per la riparazione del lastrico solare, nella misura

di un terzo a carico del condominio che ne ha l'uso esclusivo e di due terzi a carico degli altri,

vale solo per le riparazioni riguardanti i manufatti posti sulla sommità delle costruzioni. 

Ne consegue che questo metodo non è applicabile in caso di giardino pensile sovrastante

 un'autorimessa, i cui locali siano stati danneggiati dal infiltrazioni d'acqua, in quanto il

 giardino non costituisce una semplice copertura ma è dotato di una propria autonomia

 strutturale e funzionale che ne obbliga il  proprietario a sopportare l'intera spesa.

Il condominio deve provvedere alle riparazioni e al risarcimento dei danni derivanti dall’infiltrazione di acqua piovana o di irrigazione nei boxes, la cui copertura è rappresentata dal fondo del giardino, di cui il condominio è detentore e custode.   Trib. civ. Milano, sez. VIII, 9 marzo 1989

La copertura a lastrico, sovrastata da terra e da manto erboso, che assolva anche alla funzione di sostenere un'area verde condominiale, rientra nelle parti necessariamente comuni.   Trib. civ. Parma, 18 dicembre 1995

In un condominio il lastrico di copertura di una parte individuata dell'edificio condominiale, che ha la funzione, oltre che di copertura di tale parte, anche di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell'edificio, deve ritenersi destinato a servire anche queste ultime. Conseguentemente le spese di manutenzione devono essere ripartite fra tutti i condomini che ne traggono utilità, tenendo conto della diversa utilità che ciascuna parte può trarne. Cass. 28/04/99 n. 4266

RIPARTIZIONE DELLE SPESE DEL LASTRICO SOLARE   Appello Milano 11 gennaio 2000, n. 4, a conferma Tribunale Milano del 27 novembre 1995, n. 10618  Lastrico solare - Duplice funzione: calpestio e copertura - Ripartizione delle spese - onere della manutenzione   I lastrici solari, in generale, assolvono a una duplice funzione di copertura e di piano di calpestio, e tali diverse funzioni possono essere anche a favore di soggetti diversi, come è evidente nell'ipotesi di lastrico che, pur coprendo una porzione di edificio condominiale ( e in tale funzione servendo una pluralità di condomini), sia come piano di calpestio, in proprietà superficiaria esclusiva, ovvero in uso esclusivo di godimento di un singolo condomino ( conforme Cass. sez. un., 29 aprile 1997, n. 3672 ). La duplicità di funzioni assolte da un lastrico solare comporta dunque che in applicazione dei criteri desumibili dagli artt. 1123 e 1126, Codice civile, l'obbligazione propter rem di tutelarne l'integrità e quindi di provvedere alla manutenzione e conservazione vada attribuita sia al soggetto per cui funge da copertura, sia a quello che ne gode come piano di calpestio. La particolarità di una situazione che vede praticamente rovesciate le posizioni presupposte dall'art. 1126, ove cioè la pluralità dei condomini gode del piano di calpestio, mentre la copertura serve ad un solo condomino, potrebbe suggerire una diversa suddivisine dell'onere economico ( la norma chiaramente non intende penalizzare il singolo condomino ) ma identica rimane la ratio desumibile, ossia una corresponsabilità tra l'intera comunità condominiale ed il singolo condomino che dal bene trae una particolare ed esclusiva utilità ( come del resto chiaramente previsto dall'art. 1123, secondo comma, Codice civile ). Deve pertanto ritenersi che l'utilità fornita come copertura abbia rilevanza pari a quella fornita all'intera comunità condominiale per il calpestio: con la conseguenza che la responsabilità per i danni derivanti dalla cattiva manutenzione del lastrico solare vanno posti per metà a carico del condominio e per l'altra a carico del singolo per cui funge da copertura.

Cass. Civ. 25.03.2004 n. 5973 – Imputazione delle spese di manutenzione e risarcimento
La Corte di cassazione del 25 marzo 2004 n.5973, ha ritenuto corretto che tutto il condominio debba non solo sopportare le conseguenze dell’omessa manutenzione del lastrico solare posto a copertura di una sola porzione di fabbricato (la scala A, nel caso di specie), ma anche risarcire i danni subiti alla proprietà esclusiva dell’immobile sottostante qualora si sia accertata l’esistenza di un sistema unitario di smaltimento delle acque piovane dell’intero edificio.
Giurisprudenza Conforme: ex plurimis Cass.Civ. 17.01.2003 n.642 e Cass. Civ.15.07.2002 n.10233

Cass. Civ. 01.01.2006 n. 972- Illegittimo l'uso esclusivo del lastrico solare parte comune
In tema di condominio degli edifici, è legittimo l’uso più intenso della cosa comune da parte di un singolo condomino, anche con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, mentre è illegittimo che questi ne faccia un uso esclusivo.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 972 del 1 gennaio 2006, precisando in particolare che è illegittima la trasformazione del lastrico solare dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, perché in tal modo viene alterata la originaria destinazione della cosa comune, che è sottratta alla possibilità di utilizzazione da parte degli altri condomini.

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