Supercondominio
Cassazione
Sentenza n.1344 del 19 gennaio 2018
Il supercondominio, al pari del condominio, è costituito "di fatto"
... "al pari del condominio negli edifici, regolato dagli articoli 1117 e
seguenti del Codice Civile anche il cosiddetto supercondominio viene in essere ipso
iure et facto,
se il titolo non dispone altrimenti."
Per la costituzione del Supercondominio non è necessaria alcuna deliberazione, Tribunale di Trieste, sez. civile, sentenza 25.05.2011 ..... “la situazione immobiliare oggetto della presente causa sia riconducibile alla figura del supercondominio, che ricorre allorché vi sia una pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati (Cass. Sez. 2, n. 9096 del 7.7.2000). Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria infatti né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c. (quali, ad esempio, il viale (...) l'impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l'alloggio del portiere), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, (Cass. Sez. 2, n. 2305 del 31.1.2008)”...... ”alla qualificazione di supercondominio del complesso immobiliare di via (...) e dalla conseguente autonomia di ciascuno stabile, singolarmente costituito in condominio, discende la legittimità del deliberato impugnato, con il quale i condomini tutti del complesso immobiliare non hanno deliberato in merito allo scioglimento dell'unico condominio (giuridicamente non esistente), bensì hanno deliberato, edificio per edificio, in merito alla conferma o meno dell'unico amministratore precedentemente incaricato della gestione dell'intero complesso”.
Le condizioni per la costituzione di un supercondominio
TRIBUNALE DI BOLOGNA Sez. III, 23 febbraio 2007, n. 367
Il fondamento tecnico dell'applicazione dei principi e delle disposizioni del
codice civile in materia di condominio anche ai complessi immobiliari è dato
dalla relazione di accessorietà intercorrente tra beni e impianti di uso comune
e i singoli edifici costituenti condominii distinti e autonomi. Non è pertanto
necessario un formale atto costitutivo, il quale ha, invece, valore meramente
dichiarativo della nascita del supercondominio.
Cass. Civ. 11276 - 28/10/95 È nulla la delibera adottata da una assemblea di supercondominio, a maggioranza dei suoi componenti, istitutiva di un unico condominio tra i vari edifici interessati, in quanto lesiva del diritto di ciascun condomino di far parte del condominio costituito dal solo edificio in cui era proprietario di unità immobiliari; sono altresì nulle, di conseguenza, le delibere assunte successivamente da assemblee convocate come se esistesse un unico condominio, per deliberare su materie attinenti ai singoli fabbricati.
Cassazione del 08/08/1996 n. 7286 Titolo: Nozione di supercondominio. Servizi comuni. Delibera di licenziamento del portiere assunta da uno solo dei fabbricati.
Massima: Singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un "supercondominio" quanto talune cose, impianti e servizi comuni (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l'alloggio portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva o analogica, delle norme dettate per il condominio degli edifici. Ne consegue che le disposizioni dettate dall'art. 1136 cod.civ. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze si applicano con riguardo agli elementi reale e personale sul supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le unità immobiliari comprese nel complesso e da tutti i proprietari. (Nella specie, il servizio di portierato era destinato al servizio degli edifici "A" e "B", costituiti in condomini autonomi; l'assemblea del condominio del solo edificio "A" deliberò la divisione del servizio di portierato ed il licenziamento del portiere. La S.C., in applicazione dell'enunciato principio di diritto, ha confermato la sentenza di merito che aveva dichiarato la nullità della predetta deliberazione, per non essere stati convocati a partecipare alla assemblea in cui essa fu assunta, anche i condomini dell'edificio "B"). (Art.1136 cod.civ.).
All'amministratore delle parti comuni di un supercondominio spettano tutte le facoltà inerenti a tale gestione, tra cui quella relativa alla legittimazione ad agire in giudizio senza delega di rappresentanza. nonché quella di richiedere i libri contabili al precedente amministratore. Trib. civ. Roma, sez. III, 4 luglio 1994, n. 10405
Poiché non sono derogabili dal regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale, le norme concernenti la composizione ed il funzionamento dell'assemblea, è nulla per contrarietà a norme imperative (artt. 1136, 1138 c.c.) la clausola del regolamento contrattuale che prevede che l'assemblea di un cosiddetto "supercondominio" sia composta dagli amministratori dei singoli condomini, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono.
Cass. civ., sez. II, 28 settembre 1994. n. 7894
Il criterio da seguire per verificare la regolare costituzione dell'assemblea e la validità delle deliberazioni del supercondominio deve fondarsi sull'identico valore che, ai fini del riparto delle spese, è attribuito, dapprima, ai singoli edifici condominiali (c.d. lotto) e, successivamente, al valore che ha la proprietà di ciascun condomino all'interno di ciascun lotto. Trib. civ. Monza, 25 maggio 1991
In un supercondominio composto da più corpi di fabbrica contigui ma autonomi e muniti di scale ed ingressi indipendenti, le spese per la manutenzione dei muri devono essere ripartite, così come previsto dall'art. 1123, terzo comma, cod. civ.. soltanto fra i condomini della palazzina che ne trae utilità e non anche fra gli altri condomini dei fabbricati non interessati dai lavori. Pret. civ. Taranto, 18 marzo 1988, n. 142
Nella causa di opposizione a decreto ingiuntivo proposta da un condomino contro l'amministratore di un condominio del suo edificio, che agisce per conseguire il pagamento di somme dovute per il servizio di riscaldamento centrale facente capo ad un super condominio, composto anche da altri fabbricati e disciplinato da un regolamento contrattuale, una volta che il condomino opponente eccepisce il difetto di legittimazione ad agire da parte dell'amministratore del suo edificio, non sussiste il litisconsorzio necessario nei confronti dell'amministratore del supercondominio (e degli amministratori degli altri singoli condomini), non esistendo un rapporto giuridico plurisoggettivo e sostanzialmente unico, ne risultando la domanda diretta alla costituzione, alla modifica e alla estinzione di un rapporto plurisoggettivo ovvero a conseguire l'adempimento di una prestazione inscindibile, relativa ad un rapporto sostanziale unico comune a più soggetti.
Cass. civ., sez. II, 29 settembre 1994, n. 7946
Anche edifici autonomi e distinti, per quanto riguarda le loro parti costitutive, possano avere servizi comuni in vista della cui unitaria gestione sia stata prevista la costituzione di un ente condominiale, al quale ben può essere affidata l'amministrazione di tutti i servizi e beni, ivi compresi quelli eventualmente suscettibili di amministrazione separata. Trib. civ. Milano, 3 settembre 1990
Supercondominio: Riuniti i ricorsi, la Corte deve accogliere il ricorso principale e dichiarare inammissibile il ricorso incidentale, rimettere la causa ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma, che deciderà attenendosi al principio di diritto secondo cui, essendo gli edifici costituiti in altrettanti condominii, legati tra loro, tramite la relazione di accessorio a principale a talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.), a queste cose, impianti e servizi si applicano le norme sul condominio negli edifici. Corte di Cassazione sentenza n. 9096 depositata in data 7 luglio 2000.
In un Supercondominio, l’assemblea, perché possa aversi una valida costituzione e quindi una corretta delibera, deve essere composta da tutti i diversi comproprietari degli edifici che compongono il Supercondominio. La Corte ha dichiarato nulla una norma del regolamento contrattuale di condominio che prevedeva che l’assemblea di un Supercondominio fosse composta dagli amministratori dei singoli condomini, o da singoli condomini, delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio. Pertanto, non sono derogabili e non possono subire eccezioni le norme sulla composizione e sul funzionamento dell’assemblea. Cassazione Sez. II, N°15476 del 6/12/01