I balconi (quasi sempre) di proprietà esclusiva
Corte d'Appello di Genova nella sentenza n. 417 del 29 aprile 2020: appare corretto che il Condominio addebiti al proprietario del balcone aggettante la spesa necessaria per metterlo in sicurezza intervenendo tra l'altro, su poggioli e altre parti, per scongiurare rischi per la pubblica incolumità . Il balcone, infatti, deve ritenersi di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento che vi accede. Questo è quanto affermato in relazione ad una vertenza tra un proprietario e il Condominio relativa a opere di straordinaria manutenzione effettuate su poggioli, prospetto e cornicioni del caseggiato.
Tribunale di Palermo, Sentenza
n. 1865 pubblicata il 17/04/2018, Ribadito
il principio che il balcone aggettante appartiene al proprietario dell'unità
immobiliare cui è accessorio, il quale ne ha la piena responsabilità in caso
di crollo e di danni a terzi.
"I
danni cagionati dal crollo intero di un balcone sono riconducibili solo
al proprietario dell'appartamento a cui è posto a servizio e non al
Condominio a cui esso fa esteticamente capo."
Corte di Cassazione sentenza
n. 21641,19
settembre 2017 "....
che gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di
quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio,
svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del
quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti
comuni ai sensi dell'articolo 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la
spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura
proporzionale al valore della proprietà di
ciascuno (Cass., Sez. 2, n. 6624 del 30 aprile 2012, Rv. 622451 - 01; Cass.,
Sez. 2, n. 568 del 19 gennaio 2000, Rv. 532976 - 01)
I balconi aggettanti non possono considerarsi al servizio dei piani sovrastanti o sottostanti, quindi in proprietà comune dei proprietari di tali piani. Corte di Cassazione, Sez. II Civ., sentenza n. 218 del 5 gennaio 2011. "il balcone dell'attrice, essendo ubicato a piano terra, non svolge alcuna funzione di copertura neppure della sottostante proprietà condominiale, dovendo perciò escludersi che il bene sia destinato al servizio o al godimento collettivo: qui e' appena il caso di ricordare che la c.d. presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 cod. civ. si basa sul carattere strumentale ed accessorio dei beni ivi indicati rispetto alle unità di proprietà esclusiva dei condomini. Del tutto fuori luogo e', altresì, il riferimento alla presunzione di cui all'art. 1125 cod. civ., atteso che tale norma prevede la comunione del solaio divisorio fra l'appartamento sovrastante e quello sottostante, ipotesi che evidentemente non ricorre nella specie." La sentenza impugnata ha accertato - nell'ambito dell'indagine di fatto riservata al giudice di merito - con motivazione incensurabile in sede di legittimità se, come nella specie, immune da vizi logici o giuridici , che il balcone dell'attrice, essendo ubicato a piano terra, non svolge alcuna funzione di copertura neppure della sottostante proprietà condominiale, dovendo perciò escludersi che il bene sia destinato al servizio o al godimento collettivo: qui è appena il caso di ricordare che la c.d. presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 cod. civ. si basa sul carattere strumentale ed accessorio dei beni ivi indicati rispetto alle unità di proprietà esclusiva dei condomini. Del tutto fuori luogo è, altresì, il riferimento alla presunzione di cui all'art. 1125 cod. civ., atteso che tale norma prevede la comunione del solaio divisorio fra l'appartamento sovrastante e quello sottostante, ipotesi che evidentemente non ricorre nella specie. Tali osservazioni, essendo assorbenti di ogni altra considerazione, rendono perciò superfluo anche ricordare l'orientamento ormai consolidato della Suprema Corte, che il Collegio condivide, secondo cui i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno nè di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell'art. 1125 cod. civ.: i balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. (Cass. 15913/2007; 14576/20046; 637/2000; 8159/1996). Il ricorso va rigettato. Le spese della presente fase vanno poste in solido a carico del ricorrente, risultato soccombente.
Non
diritto di agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante"
Cass. civile, Sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913
La corte, con sentenza del 17 luglio 2007, n. 15913, ha precisato che l'art.
1125 c.c. non può trovare applicazione nel caso dei balconi "aggettanti", i
quali sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un
prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo
alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio (come,
viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo
dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e,
quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano
nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Ne consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore,
non può agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante"
sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell'appartamento
sovrastante.
Cass. civile,
Sez. II, 17 luglio
2007, n. 15913
Svolgimento del processo
Con atto di citazione 7.8.2000 ........, autorizzata a stare in giudizio
personalmente, convenne davanti al G.d.P. di Novi Ligure ........... perché
fosse condannato a rimuovere le tende da sole da lui indebitamente
agganciate alla parte inferiore della soletta del balcone pertinenziale
all'appartamento sovrastante di proprietà dell'attrice; ed in caso di
inerzia del convenuto perché fosse autorizzata l'attrice alla rimozione ed
al ripristino ponendo le relative spese, liquidate in via equitativa in £
1.000.000, a carico del convenuto. Questi, costituitosi,
contestava la domanda sostenendo di essere comproprietario ex art. 1125
c.c., con l'attrice, della soletta del balcone sovrastante e di aver quindi
esercitato un suo diritto. Chiedeva, quindi, il rigetto della domanda.
Espletata l'istruzione con escussione dell’amministratore del condominio, il
G.d.P. con sentenza n° 40 del 6.3.2001 accoglieva la domanda attrice e
condannava il ......... alla rimozione a proprie spese delle tende
illegittimamente collocate. Su impugnazione del ........, il
Tribunale di Alessandria in costituzione monocratica in riforma della
sentenza impugnata, respingeva la domanda dell'...........
Afferma il Tribunale, per quanto ancora interessa, che, in applicazione
dell'art. 1125 c.c., avendo la soletta del balcone dell'appartamento del
piano superiore, la stessa struttura e funzione del solaio, del quale
costituisce un prolungamento, della soletta in questione sono comproprietari
e compossessori i proprietari dei due appartamenti, del piano inferiore e di
quello superiore, esercitandosi il compossesso del primo con la fruizione
della copertura ed il compossesso del secondo con il calpestio; con la
conseguenza che per il proprietario dell’appartamento sottostante al
balcone, è del tutto legittimo, trattandosi di uso di bene comune, entro i
limiti di cui all'art. 1102 c.c., ancorare le tende da sole nella parte
sottostante della soletta del balcone sovrastante. Avverso
tale sentenza, ricorre in Cassazione l'Anelli. Resiste, con controricorso il
.......... Motivi della decisione:
Deduce la ricorrente a
motivo di impugnazione: ‑ la violazione e falsa applicazione dell'art. 1125
cod. civ. e dell'art. 1102 c.c. in relazione all'art. 360 N° 3 c.p.c.: ‑ per
avere il Tribunale, applicando analogicamente l'art. 1125 c.c. erroneamente
riconosciuto il regime di comunione anche ai balconi “aggettanti” che, a
differenza delle terrazze a livello, in quanto escono dal corpo
dell'edificio e non fungono da copertura del medesimo, costituiscono un mero
elemento accidentale dell'appartamento al quale appartengono e sono di
proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento al quale appartengono;
per cui non rientrando fra le cose comuni, nessun diritto ha il proprietario
dell'appartamento sottostante di agganciare le tende da sole sulla soletta
del balcone sovrastante. Il ricorso è fondato e
merita accoglimento. Precisato preliminarmente che con il motivo
di impugnazione non viene dedotto un vizio di motivazione, come vorrebbe
sostenere la difesa del Bassi; ma l'erronea applicazione alla fattispecie,
in via analogica dell'art. 1125 cod. civ.; ritiene il collegio, in
conformità con la giurisprudenza di questa corte, ormai costante sul punto
(v. tra le ultime sentt. 14576/04) che l'art. 1125 c.c. non possa trovare
applicazione nel caso dei balconi "aggettanti", i quali sporgendo dalla
facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento
dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di
sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio (come, viceversa, accade
per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono
considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune
dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei
titolari degli appartamenti cui accedono. Ne
consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non
può agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante,
se non con il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante.
Pertanto, in accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata va cassata con
rinvio, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, al
Tribunale di Alessandria che vorrà applicare il principio di diritto sopra
enunciato. PQM
La Corte accoglie il
ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per spese, al Tribunale
di Alessandria.
La presunzione di
assoluta di comunione, ex art. 1125 cod. civ., del solaio divisorio di
due piani di edificio condominiale tra i proprietari dei medesimi si estende
anche alla piattaforma o soletta dei balconi, la quale, avendo gli
stessi caratteri, per struttura e funzione, del solaio, di cui costituisce
prolungamento, E' attratta nel regime giuridico dello stesso. Consegue che
per tale piattaforma o soletta si configura un compossesso degli indicati
proprietari, che si attua con l'uso esclusivo delle rispettive facce
della stessa, esercitato da quello del piano superiore anche e soprattutto
in termini di calpestio ed estrinsecantesi, per quello del piano inferiore,
oltre che nella fruizione del commodum proveniente dalla copertura,
nell'acquisizione di ogni ulteriore attingibile utilità cui non ostino
ragioni di statica o di estetica, e comporta a loro rispettivo carico la
manutenzione e la ricostruzione. Pertanto, qualora il proprietario del piano
inferiore alleghi la esistenza di fatti, come infiltrazioni di acqua o
altro, che abbiano danneggiato la faccia inferiore del balcone, sussiste la
sua legittimazione a pretendere il risarcimento dal proprietario del piano
superiore.
Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 1987, n. 283, (obsoleta)
La presunzione assoluta
di comunione (ex art. 1125 cod. civ.) del solaio divisorio di due piani
di edificio condominiale tra i proprietari dei medesimi vale pure per la
piattaforma o soletta del balcone dell'appartamento del piano superiore, la
quale, avendo gli stessi caratteri, per struttura e funzione (separazione in
senso verticale, sostegno, copertura), del solaio, di cui costituisce
prolungamento, è attratta nel regime giuridico dello stesso. Consegue che
per tale piattaforma o soletta si configura un compossesso degli indicati
proprietari, esercitato dal proprietario del piano superiore anche e
soprattutto in termini di calpestio ed estrinsecantesi per l'altro
proprietario, oltre che nella funzione del commodum proveniente dalla
copertura, nell'acquisizione di ogni ulteriore attingibile utilità, cui non
ostino ragioni di statica e di estetica, sicché‚ quest'ultimo può ancorare a
detta soletta le strutture di chiusura necessarie per la realizzazione di
una veranda ed altresì utilizzarne la faccia inferiore (prolungamento del
proprio soffitto) per installarvi apparecchi d'illuminazione, per farvi
vegetare piante rampicanti, ecc.
Cass. civ., sez. II, 14 luglio 1983, n. 4821, (obsoleta)
La presunzione assoluta
di comunione ex art. 1125 c.c. si estende alla parte ferma o soletta
dei balconi. Pertanto, l'aggancio di tendaggi alla soletta è legittimo a
norma dell'art. 1102 c.c., non alterando la destinazione del bene comune e
non impedendo agli altri partecipanti alla comunione di farne pari uso
secondo il loro diritto.
Trib. civ. Napoli, sez. III, 11 aprile 1994, n. 3348. (obsoleta)
Il
condominio non risponde dei danni verificatisi sulla parte sovrastante e
sottostante dei balconi
Cassazione. Sez. III Civile, n. 22370 del 29 novembre 2004
Il condominio non è responsabile dei danni riscontrati sulla parte
sottostante e sovrastante dei balconi, dei quali rispondono solo i
proprietari degli appartamenti immobiliari corrispondenti superiore e
inferiore. (Nel caso di specie, infiltrazioni d'acqua nell'appartamento,
provenienti dal sovrastante immobile, con danni al bagno padronale e di
servizio, nonché al soffitto del balcone, ove si era verificata anche caduta
di calcinacci.)
Cass. 28/11/92 - n. 12792 - Balconi Il rivestimento (intonaco) e gli elementi decorativi del fronte o della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, mentre sono pertinenze dell'appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo per il decoro di quest'ultimo; conseguentemente, nel caso di distacco, per vizio di costruzione, del rivestimento o degli elementi decorativi predetti, l'azione di responsabilità nei confronti del costruttore è legittimamente esperita dal condominio, ai sensi dell'art. 1669 c.c., se il rivestimento o gli elementi decorativi abbiano prevalente funzione estetica per l'intero edificio.
Deve ritenersi pertinenza, al fine di assoggettarla a semplice autorizzazione e non a concessione ex art. 7, cpv., lettera a) D.L. 23 gennaio 1982, n. 9, convertito nella L. 25 maggio 1982, n. 94, l'opera la quale, pur conservando la propria individualità fisica ed autonomia funzionale, venga posta in un durevole rapporto di subordinazione strumentale con altra persistente, per renderne più agevole o comunque migliorarne l'uso. Per delimitare la relativa nozione, che, nell'ambito della normativa edilizia, non può farsi coincidere completamente con quella di cui all'art. 817 c.c., è possibile far ricorso interpretativo alla normativa catastale, secondo la quale la pertinenza consiste in un volume privo di autonomo accesso dalla via pubblica ed insuscettibile di produrre un proprio reddito senza subire modificazioni fisiche. (Nella fattispecie la Suprema Corte ha ritenuto che la superficie realizzata mediante la costruzione di un balcone non possa qualificarsi pertinenza, essendo opera accessoria, soggetta al diverso regime concessorio, la quale congiunta intimamente con altra costituisce parte costitutiva ed integrante del tutto. La Suprema Corte ha inoltre precisato che mentre le pertinenze possono anche fisicamente essere separate dalla cosa principale senza alterarne l'essenza fisica e funzionale, le opere accessorie non sono suscettibili di separazione, senza determinare frazionamenti fisici del tutto ovvero riportare alterazioni funzionali dell'immobile). Cass. pen., sez. III, 5 maggio 1992
La spesa per la riparazione delle colonnine e dei pilastrini che fanno parte integrante del parapetto dei balconi e della terrazza a livello deve gravare esclusivamente sul proprietario dei beni medesimi, in quanto il parapetto assolve alla funzione primaria di protezione dell'unità immobiliare del condomino ed è perciò soggetta all'autonomo diritto dominicale. Corte app. civ. Napoli, 16 ottobre 1990.
La proprietà esclusiva delle terrazze e dei balconi si estende a tutte le opere necessarie al godimento e all'utilizzazione, quali la pavimentazione, la parte interna ed i davanzali dei parapetti, mentre invece sono di proprietà condominiale la parte esterna dei parapetti, la fascia di coronamento (cornicione o marcapiano) e quella di rivestimento dei bordi aggettanti (frontalini) con relativi intradossi. Corte app. civ. Salerno, 16 marzo 1992, n. 97.
La tinteggiatura dei sottobalconi non può qualificarsi come intervento su parti individuali dell'edificio condominiale; pertanto è legittimo l'addebito della spesa relativa all'intera collettività dei condomini. Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 settembre 1992
In materia di riparazione di balconi negli edifici condominiali, le relative spese sono in parte a carico del proprietario dell'appartamento di cui costituiscono accessorio, in quanto consentono il calpestio e l'affaccio ed in parte a carico dei condomini, in quanto costituiscono elementi della facciata dell'edificio, di cui concorrono a formare la struttura. Trib. civ. Napoli, 18 dicembre 1991
Le norme sulle distanze legali sono applicabili nei rapporti reciproci fra condomini, in relazione alle parti immobiliari di proprietà esclusiva, qualora uno di essi, utilizzando una parte comune a vantaggio della sua proprietà, sia pure nei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., incorra nella violazione dei diritti di un altro condomino. N‚ al riguardo sono configurabili temperamenti, alla stregua di una valutazione di compatibilità delle norme suindicate con gli interessi da considerare nei rapporti condominiali, allorché trattasi di utilizzazione implicante la violazione di una norma del regolamento condominiale predisposto dall'originario unico proprietario e recepito nei singoli atti di acquisto. (Nella specie, in base al surriportato principio, il Supremo Collegio ha ritenuto corretta la decisione dei giudici del merito con la quale, in accoglimento della domanda di un condomino, altri condomini erano stati condannati a rimuovere una struttura metallica a sostegno di una tenda, realizzata su di un balcone di loro proprietà esclusiva a distanza inferiore a quella prescritta dall'art. 907 cod. civ. dal balcone soprastante dell'attore ed in violazione di una norma del regolamento condominiale, vietante ogni modificazione dei balconi). Cass. civ., sez. II, 27 aprile 1981, n. 2531
Realizzazione di balcone, distribuzione delle aperture sulla facciata, pregiudizio TAR Campania-Napoli, sez. IV, sentenza 07.03.2008 n° 952 Ciò posto, occorre considerare che i ricorrenti, attraverso la documentazione tecnica e fotografica allegata alla istanza di sanatoria ed al fascicolo di causa, hanno attestato, innanzitutto, che l’unità immobiliare interessata dagli interventi oggetto di sanatoria, situata in zona A centro storico, è ricompresa in un edificio di cinque piani fuori terra con una struttura portante in muratura articolata secondo un sistema distributivo composto dalla sequenza portone-androne-scala, ove la scala unica è posta lateralmente all’androne di ingresso. Per ciò che concerne l’impianto distributivo della facciata interessata dagli interventi in oggetto, i ricorrenti hanno altresì documentato, attraverso i rilievi grafici e fotografici in atti a suo tempo allegati alla istanza di sanatoria, che le aperture realizzate non riguardano il prospetto principale esterno del fabbricato che affaccia sulla strada principale e precisamente su San Giovanni a Teduccio, bensì interessano una facciata interna del fabbricato che prospetta su un cortile. A ben vedere le aperture esistenti su detta facciata interna, come ricavabile dalla documentazione fotografica allegata in atti, non rispecchiano quel sistema regolare di allineamento verticale e simmetrico suscettibile - come riportato nella scheda tecnica descrittiva sopra richiamata - di essere interrotto o alterato da un intervento sporadico non coerente né conforme al sistema distributivo preesistente. Dalla visione delle riproduzioni fotografiche dello stato dei luoghi è evidente che la modifica della preesistente finestra in balcone, operata attraverso l’abbattimento del parapetto e la apposizione di una ringhiera metallica, non altera l’impianto distributivo delle aperture esistenti. Ed infatti, come innanzi precisato, la facciata del fabbricato che prospetta sul cortile interno non presenta un sistema distributivo di aperture caratterizzato da simmetria e linearità, essendo composta in varia parte sia da finestre che da balconi collocate secondo una sequenza non ordinata né organica, sicchè non si comprende quale impianto distributivo il Comune abbia inteso preservare attraverso il diniego in oggetto sia rispetto alla logica distributiva propria dell’unità edilizia interessata, sia rispetto ad eventuali trasformazioni intervenute nel tempo. Pertanto la motivazione addotta dal Comune di Napoli non può ritenersi in ogni caso idonea a legittimare il diniego della modifica della finestra in balcone, laddove i ricorrenti nel realizzare tale intervento hanno peraltro dimostrato di essersi attenuti alle medesime caratteristiche costruttive degli altri balconi esistenti sulla medesima facciata, ed hanno altresì inteso riequilibrare la facciata medesima attraverso un riallineamento con altro analogo balcone già esistente al piano superiore. Sotto tale profilo il Comune intimato avrebbe potuto assentire la modifica di un’apertura esistente, in assenza di un accertato pregiudizio all’aspetto architettonico esteriore del fabbricato ed alla sua conformazione originaria come tutelata dalla norma tecnica di attuazione, mentre, correttamente ha escluso la sanabilità delle “nuove aperture” la cui realizzabilità è radicalmente esclusa dalla normativa medesima. Per tali ragioni il provvedimento va annullato in parte qua, limitatamente al diniego di sanatoria dello sporto balcone, e, quanto alle spese processuali ricorrono giusti motivi per disporne la integrale compensazione tra le parti.
Nulle le delibere
condominiali che incidono su beni di proprietà esclusiva dei condomini
Cassazione civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005,
n. 21199
Non possono essere oggetto di deliberazioni
impositive di spese (e dunque di relativa ripartizione) da parte
dell'assemblea del condominio gli interventi di manutenzione relativi ai
balconi, da considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto
costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono
e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio
condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative
frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono
all'estetica complessiva dello stesso).
Sono nulle - e pertanto sottratte ai termini di impugnativa di cui
all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità - le
delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la
dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo, dell'atto
presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne
costituisce esecuzione e che da quello dipende.
Costruzione di manufatti (balconi aggettanti) nella colonna d'aria del
cortile condominiale
Corte di cassazione n. 3098/2005
La costruzione di manufatti nel cortile condominiale è consentita al singolo
condomino – solo se non alteri la normale destinazione di quel bene, non
anche, pertanto, quando si traduca in corpi di fabbrica aggettanti
(nella specie, ballatoio), con incorporazione di una parte della colonna
d’aria sovrastante ed utilizzazione della stessa ai fini esclusivi.
Possibile trasformare in balcone la finestra senza
osservare le distanze legali
Cass. civ., sez. II, 14 aprile 2004, n. 7044
Le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere
di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate,
sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purchè
siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni,
cioè quando l'applicazione di quest'ultime non sia in contrasto con le
prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in
materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale
sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano
compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal
condomino secondo i parametri previsti dall'art. 1102 c.c. (applicabile al
condominio per il richiamo di cui all'art. 1139 c.c.), atteso che, in
considerazione del rapporto strumentale fra l'uso del bene comune e la
proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare, nell'utilizzazione
delle parti comuni, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al
contemperamento degli interessi in tema di comunione..
(La Corte, ha ritenuto legittima l'esecuzione della delibera condominiale
con cui alcuni condomini erano stati autorizzati a trasformare in balconi le
finestre dei rispettivi appartamenti senza osservare le distanze legali
rispetto ai preesistenti balconi delle proprietà sottostanti, compiuta nell’
ambito delle facoltà consentite dall’ art. 1102 cod. civ. nell’ uso dei beni
comuni, previsto che la realizzazione del balcone non aveva provocato alcuna
diminuzione di luce e di aria alla veduta esercitata dal condomino
sottostante).
Leggi anche l'articolo dell'avv. Cirla: qui
Recentemente però
Le
spese per i balconi aggettanti Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576
Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha
preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i
balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento"
della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via
esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti
ed elementi decorativi della parte frontale e di
quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e
contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare
beni comuni a tutti.
Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo
manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale,
nell'ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può
riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al
balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per
l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a
servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di
presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai
proprietari dei singoli piani.
Ancora più recentemente però
Sono nulle le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose Cass. civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199 I balconi, devono considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso). Pertanto la manutenzione relativa ai balconi non puo' essere oggetto di deliberazioni impositive di spese da parte dell'assemblea del condominio. Infatti sono nulle e sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità, le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo, dell'atto presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende.
Il
condominio non risponde dei danni verificatisi sulla parte sovrastante e
sottostante dei balconi
Cazz. Sez. III Civile, n. 22370 del 29 novembre 2004
Il condominio non è responsabile dei danni riscontratisi sulla parte
sottostante e sovrastante dei balconi, dei quali rispondono solo i
proprietari degli appartamenti immobiliari corrispondenti. (Nel caso di
specie, infiltrazioni d'acqua nell'appartamento, provenienti dal sovrastante
immobile, con danni al bagno padronale e di servizio, nonché al soffitto del
balcone, ove si era verificata anche caduta di calcinacci.)
Leggi l'articolo: http://www.casa24.ilsole24ore.com/fc?cmd=art&artId=730656&chId=47&artType=Articolo&back=0