Anche la società di capitali può essere nominata amministratore del condominio Cassazione , sez. II civile, sentenza 24.10.2006 n° 22840 Anche una persona giuridica può essere nominata amministratore del condominio negli edifici. Il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, infatti, quanto all’adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica, infatti è lecita la nomina di una società di capitali nominata ad amministratore del condomini - in virtù dell'art. 1105 c.c., che attribuisce a tutti i partecipanti il diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune, non è corretto escludere dall'amministrazione il partecipante al condominio che sia una persona giuridica. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22840 del 24 ottobre 2006, superando un precedente orientamento (Cass., Sez. II, 5608/94) che ammetteva la possibilità di esercitare la funzione di amministratore di condominio soltanto da parte di una persona fisica.
Cass. civ., sez. II,
24 dicembre 1994, n. 11155, Condominio di Viale Gramsci n. 70 di Anzio c. De
Napoli.
Le norme del codice civile sulla nomina, la revoca e l'attività
dell'amministratore del condominio negli edifici (artt. 1129 c.c. 64 e 65 att.
c.c.) non escludendo la possibilità che l'amministrazione del condominio sia
affidata ad una pluralità di amministratori dato che, per un verso, la
carenza di una specifica disposizione per l'individuazione tra i diversi
amministratori di quello tenuto a rappresentare il condominio nei rapporti con i
terzi comporta solo, ai sensi dell'art. 1131 c.c., l'attribuzione a tutti del
potere di rappresentanza anche nei confronti di terzi e che, per altro verso,
grazie al rinvio alle norme sulla comunione, operato dall'art. 1139 c.c., deve
ritenersi applicabile al condominio negli edifici l'art. 1106 c.c., che, per una
esigenza di tutela degli interessi dei comproprietari e di razionalizzazione
delle amministrazioni particolarmente complesse, comune anche al condominio
negli edifici, espressamente consente la delega per l'amministrazione della cosa
comune ad uno o più partecipanti o anche ad un estraneo. Ne consegue la
possibilità che l'amministrazione del condominio sia affidata anche ad una
società di fatto in cui la disciplina del potere di amministrazione come
derivante da un rapporto di mandato fra la collettività dei soci amministratori
(art. 2260 c.c.) e l'attribuzione, nei rapporti esterni, della rappresentanza
del socio amministratore (art. 2266 c.c.) presenta un notevole parallelismo con
quella dell'art. 1131 c.c., alla quale aggiunge la predisposizione di regole
legali per la risoluzione del conflitto tra gli amministratori (art. 2257),
dovendosi escludere che la possibilità di inserimento di nuovi soci, nelle
società di persone, si rilevi incompatibile con il carattere personale del
mandato conferito all'amministratore dall'assemblea dei condomini, dato che,
come nel caso di nomina dell'amministratore unico, che è dotato della facoltà di
delega dei suoi poteri ad un sostituto, l'intuitus personae risiede nella
originaria scelta del mandatario e che l'ingresso di nuovi soci non riduce, ma
semmai accresce, la garanzia per i condomini.
Una società di capitali può essere “amministratore di
condominio”.
Trib. Milano 18.11.2004 n.13198, sez. XIII, Giudice Fabiani.
Il Tribunale di Milano con la sentenza 13198/04 ha deciso che un soggetto che
riveste la forma della società di capitali può essere nominata amministratore di
condominio ai sensi dell’art.1129 c.c.
In sintesi il Tribunale rileva come:
a) nel nostro ordinamento il rapporto fiduciario (cioè la particolare fiducia
che lega mandante a mandatario al quale viene affidato il compimento di uno o
più atti giuridici in nome e per conto del mandante) ben può coinvolgere persone
giuridiche come è dimostrato dalla esistenza di società fiduciarie (legge
23.11.1939 n.1966);
b) gli amministratori delle società possono essere solo persone fisiche (art.2380bis
e 2384) perciò sempre responsabili personalmente di eventuali illeciti;
c) con il d.lgs 231/2000 si è introdotta la responsabilità penale degli enti per
illeciti amministrativi dipendenti da reati;
d) la normativa del 1939 sul divieto di esercitare attività intellettuali in
forma societaria (per altro oggi parzialmente abrogata) non è riferibile
all’amministrazione condominiale in quanto attività c.d. non protetta
dall’ordinamento.
e) il patrimonio della società è a tutela dei terzi, mentre l’ amministratore,
persona fisica, può essere anche nullatenente così, in caso di condanna al
risarcimento del danno ,i terzi non sarebbero tutelati;
f) l’ amministratore è poi, in gran parte, un organizzatore del lavoro altrui
per cui per eventuali responsabilità di esecuzione rispondono coloro che hanno
operato;
g) la complessità e competenze che oggi involgono la gestione condominiale
giustificano proprio l’assunzione della carica in capo ad una organizzazione più
strutturata quale può essere quella societaria.
Il
Ministero delle Attività Produttive con circolare n. 554611 del 4 luglio 2003 ha
chiarito alle Camere di Commercio che non sussiste incompatibilità fra attività
di mediazione immobiliare e di amministrazione di condominio.
In particolare, poiché l’art. 18 della legge 5/3/2001, n. 57 ha fissato
l’incompatibilità con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone,
società o enti privati e pubblici, nonché con l’esercizio di attività
imprenditoriali e professionali comunque esercitate, il Ministero ha
evidenziato che tra l’amministratore e il condominio non si determina un
rapporto di lavoro dipendente ma un contratto inquadrato nello schema del
mandato; parimenti deve escludersi la configurazione di un’attività
professionale assimilabile a quelle disciplinate dal nostro ordinamento
giuridico (art. 2229 e seg. c.c.)