L'amministratore conquista nuove
funzioni e nuovi poteri: La riforma del condominio
(Ddl Com Giustizia Senato 20.5.2004)
L'amministratore di condominio diventa un supermanager, con nuove funzioni e
nuovi poteri. Lo prevede il ddl che modifica le norme del Codice divile
sull'amministrazione dei condomini. Il testo è stato approvato, in sede
referente e in prima lettura, dalla Commissione Giustizia del Senato il 20
maggio, all'unanimità. In base alle nuove norme l'amministratore di condominio,
tra i suoi compiti, avrà quello di eseguire le deliberazione dell'assemblea, far
rispettare il regolamento, disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione
dei servizi in modo che sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini.
Dovrà riscuotere le quote condominiali e se non lo fa sarà chiamato a
risponderne personalmente, provvedere alle spese per l'amministrazione ordinaria
delle parti comuni, eseguire tutti gli adempimenti fiscali, curare la tenuta del
registro condominiale contenente i nominativi dei singoli proprietari e i dati
catastali di ogni unità abitativa, curare la tenuta dei verbali delle assemblee.
In caso di mancato pagamento delle quote condominiali, l'amministratore può
sospendere l'utilizzazione dei servizi comuni (come giardino, locali adibiti a
lavanderia, ecc.), per il condomino moroso. Tra le altre novità, per l'assemblea
condominiale sarà più facile disporre di portineria, giardino, locali per il
riscaldamento ecc. Non servirà più l'unanimità per mettere in vendita i
locali condominiali (tipo l'alloggio del portiere), ma basterà una decisione a
maggioranza dei due terzi. Il singolo condomino non potrà eseguire opere nel
suo appartamento che rechino danno alle parti comuni dell'edificio o alle altrui
proprietà immobiliari; in ogni caso bisognerà rispettare le condizioni di
sicurezza previste dalla legge e consentire l'esame tecnico delle opere
realizzate se a chiederlo sono almeno due altri condomini. Per il
provvedimento potrebbe essere prevista una corsia preferenziale con
l'approvazione in Commissione in sede legislativa. Per il varo definitivo la
parola passerà poi alla Camera.
Il testo è quello risultante dagli emendamenti approvati, senza eventuali
interventi di coordinamento formale. (21 maggio 2004)
Ddl Senato 1708 - Modifica agli articoli 1117, 1120, 1124, 1129, 1130, 1137 e
1138 del codice civile, agli articoli 63, 64, 66, 67, 70 e 71 delle disposizioni
di attuazione del codice civile nonché all'articolo 7 del codice di procedura
civile circa la disciplina del condominio negli edifici
Articolo 1.
1. L’articolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente:
"Articolo 1117. - (Parti comuni dell’edificio). – Sono oggetto di proprietà
comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio, se
non risulta il contrario dal titolo che, a pena di nullità, deve precisarne la
diversa destinazione d’uso:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, quali il suolo su cui
sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le
scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili;
2) i locali per servizi in comune, quali la portineria, incluso l’alloggio del
portiere, la lavanderia, il riscaldamento centrale, gli stenditoi, le centraline
di controllo delle energie e delle telecomunicazioni;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono
all’uso e al godimento comune, quali gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli
impianti idrici e fognari e i sistemi di distribuzione e di trasmissione per il
gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento, per le telecomunicazioni e
simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà
esclusiva dei singoli condomini.
Il valore proporzionale delle singole unità immobiliari deve essere precisato
dal regolamento di condominio o dalle deliberazioni di cui all’articolo
1117-quater ed essere espresso in millesimi da apposita tabella allegata. Ai
soli fini della ripartizione delle spese, la tabella deve tener conto dell’uso
anche potenziale delle parti comuni come determinato dalla legge e dal titolo".
Articolo 2.
1. Dopo l’articolo 1117 del codice civile sono aggiunti i seguenti:
"Articolo 1117-bis. - (Ambito di applicabilità). – Le disposizioni del presente
Capo si applicano, in quanto compatibili, quando più unità immobiliari o più
edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti
che servono all’uso comune, quali aree, opere, installazioni e manufatti di
qualunque genere.
Le disposizioni sulle distanze di cui agli articoli 873 e seguenti e quelle
relative alla corrispondente tutela si applicano, in quanto compatibili, tenendo
conto della condizione dei luoghi, delle destinazioni d’uso, nonché
dell’amenità, della comodità e delle altre particolari caratteristiche
ambientali e reddituali.
Articolo 1117-ter. - (Partecipazione ed usi omogenei). – Le deliberazioni delle
assemblee che riguardano le parti comuni sono anullabili se non sono approvate
anche dalla maggioranza dei proprietari di unità immobiliari aventi le medesime
destinazioni d’uso.
Articolo 1117-quater. - (Modificazioni e sostituzioni delle parti comuni). – La
sostituzione delle parti comuni ovvero la modificazione della loro destinazione
d’uso, salvo quanto disposto dal secondo comma dell’articolo 1120, può essere
approvata dall’assemblea, fermo restando quanto previsto dall’articolo 1117-ter,
con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al
condominio e i due terzi del valore complessivo, nei soli casi in cui ne risulti
cessata l’utilità ovvero risulti egualmente realizzabile l’interesse comune.
La convocazione dell’assemblea deve essere effettuata mediante raccomandata con
avviso di ricevimento non meno di trenta giorni liberi prima della data di
convocazione, deve individuare le parti comuni, deve indicare l’oggetto della
deliberazione e deve descrivere il contenuto specifico e le modalità delle
sostituzioni o modificazioni che si intendono apportare. La convocazione deve
essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior
uso comune o in quelli a tal fine destinati.
La deliberazione, se approvata dall’assemblea con un numero di voti che
rappresenti almeno la metà del valore, può produrre effetto anche con l’adesione
successiva da parte di partecipanti al condominio non presenti all’assemblea che
deve essere espressa in forma scritta all’amministratore, a pena di decadenza,
nei sessanta giorni successivi alla comunicazione, tale da rappresentare il
valore di almeno i due terzi del condominio e di almeno un terzo dei
partecipanti allo stesso. I termini di cui all’articolo 1137 decorrono dalla
data di scadenza di tale termine.
La deliberazione, a pena di nullità, deve:
1) essere assunta con atto ricevuto da pubblico ufficiale o scrittura privata
autenticata;
2) contenere la dichiarazione espressa dell’amministratore dell’attuazione degli
adempimenti di cui al secondo comma;
3) determinare l’indennità che, ove richiesta, è attribuita ai condomini che
sopportino diminuzione del loro diritto in ragione di qualità specifiche dei
beni di proprietà esclusiva, avuto riguardo alla condizione dei luoghi.
Articolo 1117-quinquies. - (Tutela delle destinazioni d’uso). – In caso di
attività contraria alla destinazione d’uso delle parti comuni o delle unità
immobiliari di proprietà esclusiva, ogni condomino può diffidare
l’amministratore affinché entro trenta giorni agisca per la tutela degli
interessi comuni. In mancanza dell’amministratore o se l’amministratore non
provvede entro trenta giorni dalla diffida, ogni condomino può chiedere che il
tribunale ne ordini la cessazione in via di urgenza, salvo in ogni caso il
risarcimento del danno. Il danno deve essere determinato tenendo conto degli
incrementi di valore, degli investimenti compiuti e dei benefici ricavati da
ciascun interessato, nonché della gravità della colpa e dell’esigenza di
scoraggiare reiterazioni".
Articolo 3.
1. L’articolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente:
"Articolo 1118. - (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni). – Il diritto di
ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionato al valore delle parti di
sua proprietà esclusiva, se il titolo non dispone altrimenti.
Il valore proporzionale di ogni unità immobiliare non può essere modificato che
da atti o da sentenze che devono essere resi pubblici col mezzo della
trascrizione.
Il condomino non può, rinunziando al suo diritto sulle parti comuni o
modificando la destinazione d’uso della sua proprietà esclusiva, sottrarsi
all’obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione, né esserne
liberato da alcuni degli altri condomini".
Articolo 4.
1. All’articolo 1120 del codice civile, il comma 1 è sostituito dal seguente:
"Articolo 1120. - (Innovazioni). – Salvo che la legge non disponga diversamente,
i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136,
possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più
comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Ove le opere e gli interventi
siano connessi alla sicurezza ed alla salubrità degli edifici e degli impianti
sono valide le deliberazioni approvate con la maggioranza prevista dal comma
secondo dell’articolo 1136.
Articolo 5.
1. L’articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente:
"Articolo 1122. - (Opere nell’edificio). – Ciascun condomino, nel piano o
porzione di piano di sua proprietà ovvero nelle parti comuni di cui si sia
riservata la proprietà o l’uso esclusivo ai sensi dell’articolo 1117, non può
eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione
d’uso indicata nel titolo qualora ciò rechi danno alle parti comuni o alle
altrui proprietà immobiliari, o ne diminuisca comunque il godimento o il valore.Se
le modifiche comportano l’esecuzione di opere, deve essere data comunicazione
delle stesse all’amministratore".
Articolo 6.
1. Dopo l’articolo 1122 è inserito il seguente:
"Articolo 1122-bis. - (Opere individuali di interesse collettivo). – Nelle parti
comuni e nelle parti di proprietà o di uso esclusivo degli edifici condominiali
non possono essere fatti o mantenuti impianti od opere se non nelle condizioni
di sicurezza prescritte dalla legge. La mancanza delle condizioni di sicurezza
si considera situazione di pericolo immanente rispetto all’integrità delle parti
comuni e delle altre parti di proprietà esclusiva, nonché rispetto all’integrità
fisica delle persone che stabilmente occupano o abitualmente accedono al
condominio, anche ai fini della tutela giurisdizionale.
Il detentore a qualunque titolo di unità immobiliari di proprietà o di uso
esclusivo deve consentire l’accesso, previo interpello dell’amministratore, a un
tecnico qualificato nominato d’accordo con l’amministratore stesso ovvero, in
mancanza, nominato dall’assemblea se ne fanno richiesta due condomini, al fine
di accertare che gli impianti e le opere sono stati realizzati o sono mantenuti
in condizioni di sicurezza per la sanità e l’incolumità pubblica.
Il condomino, dopo essere stato interpellato, può, d’accordo con il tecnico
nominato, stabilire le modalità dell’accesso. In mancanza, non può impedirlo, ma
è esonerato dalla spesa se non risulta la situazione di pericolo di cui al primo
comma e in ogni caso gli è dovuta un’indennità se l’accesso cagiona danno.
La documentazione amministrativa relativa all’osservanza delle normative di
sicurezza in una o più unità immobiliari di proprietà esclusiva o comune non è
di ostacolo all’ispezione ai fini dei precedenti commi.
Se dall’ispezione risulta la situazione di pericolo di cui al primo comma, il
condomino deve comunicare all’amministratore le modalità e il tempo di
esecuzione degli indispensabili lavori di messa in sicurezza degli impianti e
delle opere, nonché le modalità e il tempo dell’accesso per ogni opportuna
verifica. In mancanza, l’amministratore predispone senza ritardo, con la
collaborazione del tecnico qualificato, il piano di intervento con l’indicazione
dettagliata dei lavori da eseguire e lo comunica ai condomini. L’inerzia del
condomino interessato o del detentore a qualunque titolo importa approvazione
del piano e delle modalità per la sua esecuzione.
Se l’amministratore manca o rimane inerte per dieci giorni dopo che anche un
solo condomino lo abbia diffidato ad agire, l’iniziativa per l’ispezione e per
le attività successive può essere assunta anche da uno solo degli interessati di
cui al primo comma.
L’inerzia dell’amministratore è considerata grave irregolarità ai fini della
revoca dell’incarico.
Nei confronti di coloro che non permettono l’ispezione, o che contestano il
piano di intervento, ovvero che ostacolano o contestano l’esecuzione di esso,
può essere proposta denuncia di danno temuto ai sensi dell’articolo 1172,
previa, se ritenuta opportuna, istanza di accertamento tecnico preventivo ai
sensi dell’articolo 696 del codice di procedura civile.
La documentazione amministrativa formata dopo l’esecuzione del piano
d’intervento deve essere integrata con una relazione in cui sono elencati
dettagliatamente i lavori eseguiti e i materiali impiegati. Copia della
documentazione è conservata negli atti del condominio. Tutti i soggetti indicati
nel primo comma hanno diritto ad avere copia della documentazione relativa a
tutte le unità immobiliari".
Articolo 7.
1. All’articolo 1124 del codice civile, il primo comma è sostituito dal
seguente:
"Articolo 1124. - (Manutenzione e ricostruzione delle scale). – Le scale sono
mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono e dei
locali che costituiscono corpo di fabbrica autonomo rispetto all’edificio
principale".
Articolo 8.
1. L’articolo 1129 è sostituito dal seguente:
"Articolo 1129. - (Nomina e revoca dell’amministratore). – Quando i condomini
sono più di quattro, l’assemblea nomina amministratore uno di essi o un terzo.
Se l’assemblea non provvede, l’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più
condomini, nomina amministratore uno di essi o altro condomino da essi indicato;
in caso di mancata designazione o di mancata accettazione, nomina un terzo.
Al momento dell’accettazione della nomina e in ogni caso di rinnovo
dell’incarico, l’amministratore deve dichiarare i propri dati anagrafici, di
avere il godimento dei diritti civili, l’eventuale appartenenza ad associazioni
di categoria, gli altri condominii amministrati il locale ove si trovano i
registri di cui ai numeri 6) e 7) nonché i giorni e le ore in cui ogni
interessato può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso
della spesa, copia dell’originale dall’amministratore che ne attesta la
conformità.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, aperto al pubblico,
deve essere affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche
telefonici dell’amministratore.
In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior
uso comune, aperto al pubblico, deve essere affissa l’indicazione della
generalità e dei recapiti, anche telefonici della persona che svolge funzioni
analoghe a quelle dell’amministratore.
Il condominio, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, può
deliberare che l’amministratore nominato, prima dell’accettazione, presti idonea
garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dall’espletamento del
suo incarico, anche mediante prestazione di fideiussione. Sono privi di effetto,
in mancanza della relativa prestazione, la nomina o il rinnovo del suo incarico.
L’amministratore è obbligato a collocare le somme ricevute a qualunque titolo
dai condomini in specifico conto separato, con modalità idonee a consentirne
l’accesso a fini informativi da parte di ciascun condomino.
Per gli edifici di oltre nove unità immobiliari, l’assemblea che delibera
l’approvazione del bilancio preventivo, dispone altresì le modalità e i limiti
con i quali l’amministratore può prelevare somme dal conto condominiale,
eventualmente indicando quello dei condomini cui è attribuito il potere di forma
congiunta con l’amministratore. Analogamente l’Assemblea provvede nel caso in
cui siano da essa stabilite spese straordinarie. Le somme versate non sono
soggette a revocatoria fallimentare e a revocatoria ordinaria. I creditori del
condominio sono preferiti ai creditori particolari dell’amministratore ed ai
creditori di ciascun condomino.
Il compenso dell’amministratore comprende le operazioni necessarie alla
successione nel suo incarico. Nell’ipotesi di revoca prima della scadenza, è
dovuto all’amministratore un compenso determinato dall’assemblea in funzione del
tempo necessario, non superiore a venti giorni, per le operazioni di
presentazione del rendiconto e di successione dall’incarico, fermo restando
l’obbligo della consegna immediata della cassa, del libro verbale e di ogni
altro carteggio relativo ad operazioni di riscossione delle quote nonché a
quelle da svolgere con urgenza, al fine di evitare il pregiudizio degli
interessi comuni e dei singoli condomini.
L’amministratore è sempre tenuto a mettere in mora gli obbligati inadempienti
decorsi trenta giorni da quando il credito è divenuto esigibile.
L’amministratore è obbligato a intraprendere iniziative giudiziarie per la
riscossione forzosa delle somme dovute da ciascun obbligato, incluse quelle di
cui all’articolo 63, comma 1 delle disposizioni per l’attuazione del codice
civile entro tre mesi dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile, a meno
che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea. In mancanza, scaduto
tale termine, gli obbligati in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo
di solidarietà. In tal caso, l’amministratore risponde nei confronti dei terzi
nei limiti delle somme non riscosse per le quali non abbia attivato le
iniziative di cui al primo periodo del presente comma.
Salvo diversa deliberazione, l’amministratore dura in carica un anno e può
essere revocato in ogni tempo dall’assemblea. L’assemblea convocata per la
revoca può deliberare sulla nomina del nuovo amministratore.
L’amministratore può essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di
ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo
1131, se non rende il conto della gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti
di gravi irregolarità.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità dell’amministratore, oltre alla
comunicazione di notizie incomplete o inesatte di cui al primo comma:
a) il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina del nuovo
amministratore;
b) la mancata esecuzione di un provvedimento giudiziario;
c) la gestione che generi confusione tra il patrimonio del condominio e il
patrimonio personale dell’amministratore ovvero quelli di altri condominii
gestiti dal medesimo;
d) aver consentito senza che ve ne fossero i presupposti, alla cancellazione di
formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela di ragioni di credito del
condominio;
e) l’omissione delle iniziative di cui al nono e al decimo comma per la
riscossione forzosa delle somme dovute da ciascun obbligato entro tre mesi dal
giorno in cui il credito è divenuto esigibile.
Articolo 9.
1. L’articolo 1130 del codice civile è sostituito dal seguente:
"Articolo 1130. - (Attribuzioni dell’amministratore). – L’amministratore, oltre
agli obblighi ed ai compiti di cui alla disposizione precedente, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini, incluse quella di cui
all’articolo 1117-quater, e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a
tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione
ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
dell’edificio;
5) eseguire tutti gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale formato dai nominativi
dei singoli proprietari e dai dati catastali di ogni unità immobiliare nonché da
annotazioni circa eventuali limitazioni o ampliamenti inerenti l’esercizio del
diritto di proprietà e dagli atti concernenti l’attuazione delle normative di
sicurezza. Tali comunicazioni devono essere fornite in forma scritta dai singoli
condomini all’amministratore entro quindici giorni dalla variazione dei dati.
L’amministratore, in caso di inerzia, incompletezza o mancanza delle relative
comunicazioni da parte dei condomini, deve richiedere a questi ultimi, con
lettera raccomandata, tutte le informazioni necessarie alla tenuta del registro
di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o non esaustiva risposta,
l’amministratore può citare in giudizio il condomino inadempiente innanzi al
giudice di pace competente ai sensi dell’articolo 7 del codice di procedura
civile al fine di far accertare e disporre giudizialmente l’acquisizione di ogni
elemento idoneo alla verifica della titolarità del bene. Il giudice di pace,
qualora voglia avvalersi per l’accesso presso gli uffici competenti della
consulenza di un tecnico, deve porre l’anticipazione delle spese a carico
esclusivo del condomino inadempiente;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di
nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro
dei verbali delle assemblee condominiali, al fine di garantire la tutela degli
assenti, devono essere annotati: le eventuali mancate costituzioni delle
assemblee, i contenuti delle discussioni e delle delibere formate nelle
assemblee, nonché le dichiarazioni espresse dai singoli condomini che ne
facciano richiesta. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore devono
essere annotate, in successione tra loro, le date della nomina e della revoca di
ogni amministratore succedutosi nel condominio, nonché la descrizione del
decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità devono
essere annotati in ordine cronologico i singoli movimenti; esso contiene una
sola colonna per le entrate, dove annotare le quote di spese riscosse e tante
colonne di spesa, ciascuna per ogni voce omogenea di spesa. Tale registro può
tenersi anche in via informatica;
8) provvedere all’affissione degli atti di cui all’articolo 1117-quater .
Il rendiconto condominiale è redatto secondo i criteri di cassa e di competenza
ed in ogni caso nella forma atta a consentire una chiara verifica delle voci di
spesa e di entrata e della situazione patrimoniale del condominio nonché dei
fondi e delle riserve previste. Il rendiconto annuale deve essere accompagnato
da una relazione esplicativa di tutta la gestione con l’indicazione anche dei
principali problemi risolti e da risolvere nell’interesse del condominio. Ogni
condomino e conduttore di unità immobiliare, in relazione ai rispettivi diritti,
può prendere visione dei documenti giustificativi. Le scritture e i documenti
giustificativi devono essere conservati per cinque anni dalla data dell’ultima
registrazione.
Per edifici di oltre nove unità immobiliari l’assemblea può nominare, unitamente
all’amministratore, un consiglio di condominio che è composto da non meno di tre
condomini. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo e su delega
dell’assemblea, quando per qualsiasi causa manchi il legale rappresentante del
condominio, può assumere in via provvisoria le funzioni dell’amministratore,
anche nel caso di dimissioni di questo o scadenza dell’incarico senza che
l’assemblea abbia provveduto alla nuova nomina".
Articolo 10.
1. All’articolo 1131 sono apportate le seguenti modificazioni:
"a) al comma 1, in fine, sono aggiunte le seguenti parole: "L’amministratore
rappresenta il condominio nell’attuazione delle deliberazioni di cui
all’articolo 1117-quater ed è legittimato ad eseguire gli atti ad esse relativi.
Ogni limite o condizione si considera non apposto";
b) dopo il comma 4 è aggiunto il seguente:
"L’amministratore, anche in mancanza di espressa autorizzazione dell’assemblea,
è legittimato a consentire la cancellazione delle formalità eseguite nei
registri immobiliari a tutela di ragioni di credito del condominio"".
Articolo 11.
1. L’articolo 1137 del codice civile è sostituito dal seguente:
"Articolo 1137. - (Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea). – Le
deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono
obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni
condomino dissenziente può adire l’autorità giudiziaria con atto di citazione;
l’impugnazione non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la
sospensione sia ordinata dall’autorità stessa.
L’atto di citazione deve essere notificato, sotto pena di decadenza, entro
trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i partecipanti e
dalla data di comunicazione per gli assenti.
Al predetto termine di impugnativa si applica la sospensione feriale di cui
all’articolo 1 della legge 7 dicembre 1969, n. 742.
Qualora vi siano valide ragioni per temere che l’imminente esecuzione della
volontà assembleare comporti un pregiudizio irreparabile del diritto vantato,
l’impugnativa con richiesta di sospensione della esecutività della delibera può
essere proposta con ricorso depositato nella cancelleria del giudice competente
per il merito.
La proposizione di rimedi cautelari preventivi sospende il termine di decadenza
dell’impegnativa. Il termine è altresì sospeso a seguito della proposizione di
ricorsi a procedure di conciliazione stragiudiziale delle controversie presso le
Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura o altri organismi
ovvero nell’ambito di attività conciliative svolte dalle associazioni di
rappresentanza dei proprietari, dei conduttori e degli amministratori ove
previsti nel regolamento di condominio e nuovamente decorre dopo dieci giorni
dalla comunicazione dell’esito della procedura conciliativa e in ogni caso dopo
che sono trascorsi novanta giorni dall’avvio della stessa.
Negli altri casi la richiesta di sospensione della esecutività della delibera
può essere chiesta unitamente all’impugnativa proposta con atto di citazione o
in corso di causa".
Articolo 12.
1. Il comma 3 dell’articolo 1138 del codice civile, è sostituito dal seguente:
"Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 e, controfirmato da ogni votante,
deve essere allegato al relativo verbale di approvazione facendone parte
integrante, salve le disposizioni in materia di formazione e di sottoscrizione
degli atti in via telematica".
Articolo 13.
1. L’articolo 1139 del codice civile è abrogato.
Articolo 14.
1. All’articolo 2643 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
"a) il numero 14) è sostituito dal seguente:
"14) gli atti e le sentenze, nonché le delibere di cui all’articolo 1117-quater,
che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei
diritti menzionati nei numeri precedenti e le domande giudiziali che li
riguardano;";
b) dopo il numero 14), è aggiunto il seguente:
"15) gli atti che operano la modificazione della proprietà o di uno dei diritti
menzionati nei numeri precedenti ovvero impongono, modificano o vietano
destinazioni specifiche a beni o a complessi di beni per realizzare interessi
meritevoli di tutela da parte dell’ordinamento giuridico ai sensi dell’articolo
1322."".
Articolo 15.
1. All’articolo 2659 del codice civile, sono apportate le seguenti
modificazioni:
"a) al numero 1), sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: "Per i condominii,
devono essere indicate la denominazione, ubicazione e codice fiscale.";
b) dopo il secondo comma, è aggiunto, in fine, il seguente:
"Le trascrizioni delle delibere di cui all’articolo 1117-quater e degli atti che
impongano, vietano o modificano specifiche destinazioni d’uso delle parti comuni
o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, eseguite a favore e contro i
condominii si considerano eseguite a favore e contro tutti i singoli proprietari
delle unità immobiliari. Gli atti di cui al numero 14-bis dell’articolo 2643
devono essere trascritti a favore e contro le parti medesime."".
Articolo 16.
1. All’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie, sono apportate le seguenti modificazioni:
"a) dopo il primo comma, è aggiunto il seguente:
"Gli obbligati in regola con i pagamenti hanno il beneficio della preventiva
escussione. Il ricorso a strumenti coattivi di riscossione delle somme dovute da
ciascuno obbligato entro tre mesi dal giorno il cui il credito è divenuto
esigibile deve essere comunicato dall’amministratore ai creditori del condominio
ancora insoddisfatti.";
b) il comma 2, è sostituito dal seguente:
"Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo,
al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Tuttavia, la solidarietà perdura fino a quando non sia stata comunicata
all’amministratore copia conforme all’originale del titolo che attua il
subentro.";
c) il comma 3, è sostituito dal seguente:
"In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un
trimestre, l’amministratore può sospendere l’utilizzazione dei servizi comuni
suscettibili di godimento separato, salvo che l’autorità giudiziaria riconosca
in via d’urgenza l’essenzialità del servizio per la realizzazione di diritti
fondamentali della persona e l’impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi
alternativi. Il divieto di sospensione non può avere durata superiore a sei
mesi."".
Articolo 17.
1. All’articolo 64 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie, il comma 1 è sostituito dal seguente:
"Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dal dodicesimo comma
dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il
tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito
l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente".
Articolo 18.
1. All’articolo 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie il comma 3 è sostituito dai seguenti:
"L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque
giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione,
specificando il luogo e l’ora della riunione. La incompleta o mancata
convocazione dei condomini determina l’annullabilità della delibera assembleare
impugnabile, nei termini di decadenza di cui all’articolo 1137 del codice
civile, solo dai condomini, assenti o dissenzienti, titolari del diretto
interesse alla completezza della convocazione in quanto da questa pretermessi.
L’assemblea chiamata in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno
solare della prima.
L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da
assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando i
condomini con un unico avviso ove sono indicate le ulteriori date di eventuale
prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi, senza la necessità di
ulteriori convocazioni".
Articolo 19.
1. L’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
"Ogni proprietario di ogni unità immobiliare può intervenire all’assemblea anche
a mezzo di rappresentante.
Qualora un piano o porzione di piano appartenga in proprietà indivisa a più
persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è
designato dai condomini interessati; in mancanza provvede per sorteggio il
presidente.
Nei casi di cui all’articolo 1117-bis, i condomini di ciascun edificio e i
proprietari di unità immobiliari facenti parte di un condominio, ovvero i
condominii formati da più edifici o da condominii di unità immobiliari designano
con la maggioranza dell’articolo 1136, comma quinto, il loro rappresentante. In
mancanza provvede per sorteggio il presidente. Il rappresentante può esercitare
tutti i poteri inerenti al diritto di proprietà sulle parti comuni, incluso
quello di concorrere a formare il regolamento, a precisare il valore
proporzionale delle singole proprietà e ad esprimerlo con apposita tabella ad
esso allegata, nonché di concorrere all’approvazione delle delibere di cui
all’articolo 1117-quater e eseguire le relative trascrizioni. Ogni limite o
condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto.
All’amministratore non possono essere conferiti poteri di rappresentanza diversi
da quelli stabiliti dalla legge né deleghe per la partecipazione all’assemblea.
Il condomino che sia amministratore non ha diritto di voto nelle materie che
riguardano la sua attività.
L’usufruttuario, ovvero, salvo espresso patto contrario, il conduttore, di un
piano o porzione di piano esercita il diritto di voto nella delibera che
attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei
servizi comuni ed è obbligato in via principale nei confronti del condominio a
concorrere nelle spese relative.
Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di
manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio ed in quelle
dell’articolo 1117-quater il diritto di voto spetta invece al proprietario".
Articolo 20.
1. All’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, dopo il
numero 2), è aggiunto il seguente:
"3) quando risultino alterati in conseguenza di trasformazioni o modificazioni
oggetto di sanatoria edilizia che siano approvate dagli altri condomini. In tal
caso ogni spesa relativa è a carico del condomino che ne ha tratto vantaggio".
Articolo 21.
1. All’articolo 7 del codice di procedura civile sono aggiunte, in fine, le
seguenti parole: "nonché per le procedure relative all’accertamento da parte
dell’amministratore della titolarità dell’immobile ai fini del corretto
inserimento e mantenimento nel registro di anagrafe condominiale di cui
all’articolo 1130, primo comma, numero 6 del codice civile".
Articolo 21-bis.
1. All’articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole: "con
le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo e terzo comma del codice
civile" sono sostituite dalle seguenti: "con la maggioranza prevista dal secondo
comma dell’articolo 1136 del codice civile"".
Articolo 21-bis.
1. All’articolo 26 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: "l’assemblea di
condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice
civile" sono sostituite dalle seguenti: "l’assemblea di condominio delibera con
la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice
civile"".
Articolo 21-bis.
1. All’articolo 2-bis del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito in
legge, con modificazioni, dall’articolo 1 della legge 20 marzo 2001, n. 66, al
comma 13, la parola: "terzo" è sostituita dalla seguente: "secondo"".