Esonero del costruttore dalle spese condominiali
L'esonero delle spese condominiali per il costruttore e per le
unità immobiliari invendute, se contenuto in un regolamento "contrattuale" da
tutti sottoscritto al momento del rogito è legittimo.
La Cassazione ha però ribadito che simile liberatoria diventa vessatoria
quando è per un periodo illimitato, ha infatti indicato che può raggiungere una
durata massima di due anni se non è stata sottoscritta nel regolamento
contrattuale con le obbligatorie "due firme" ai sensi degli art. 1341 e
1342 cod. civ. per espressa accettazione. Oltretutto, nel periodo in cui l'unità
immobiliare non partecipa alle spese condominiali, la stessa non gode della
partecipazione all'utilizzo dei beni comuni. Vedi: Cass. sez. II., 25.3 2004.
n. 5975 ; sez. II, 16.12.1988 n. 6844: sez. II, 23.12.1988 n. 7039
Nel Codice è stato introdotto l'Art. 1469ter cc. Accertamento della vessatorietà
delle clausole:
..... Nel contratto concluso mediante sottoscrizione di moduli o formulari
[1341, 1342] predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati
rapporti contrattuali, incombe sul professionista (costruttore) l’onere di
provare che le clausole, o gli elementi di clausola, malgrado siano dal medesimo
unilateralmente predisposti, siano stati oggetto di specifica trattativa con il
consumatore.
Comunque essendo il costruttore un "condómino fino alla completa vendita di
tutte le unità immobiliari:
L'art. 1123 c.c., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di
ripartizione legale delle spese condominiali non pone alcun limite alle parti,
con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che
ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche
quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini
dall'obbligo di partecipare alle spese medesime.
Sul punto la Suprema Corte ha enunciato il seguente principio: "L'obbligazione
in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per
la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio è "propter
rem", essendo strettamente connessa alla contitolarità del diritto di proprietà
che i partecipanti alla comunione hanno su di esse, con la conseguenza che deve
presumersi l'efficacia reale anche della clausola del regolamento di condominio,
di natura
contrattuale, con cui la singola unità immobiliare venga esonerata, in tutto o
in parte, dal contributo nelle spese stesse - salvo che dalla clausola non
risulti la inequivoca volontà di concedere l'esenzione solo a colui che, in un
determinato momento, sia proprietario del bene e deve quindi ritenersi che detta
clausola sia operante anche a favore dei successori, a titolo universale o
particolare, del condomino in favore del quale l'esenzione era stata prevista"(
Cass.
sez. 2, n. 6844 del 16.12.1988).