FONDO CASSA CONDOMINIALE
Alcuni regolamenti di Condominio o, talvolta, delibere assembleari
prevedono l'istituzione di un fondo cassa condominiale il cui scopo può
essere generico (eccezionali necessità) o precisamente determinato, come
ad esempio nel caso in cui sia previsto l'accantonamento in un fondo di
somme per affrontare opere di manutenzione di notevole entità alle parti
e/o impianti comuni od per affrontare squilibri tra il bilancio di
previsione e le spese effettive. Spesso però il fondo cassa condominiale
costituisce uno strumento particolarmente adatto per evitare che
l'amministratore, a causa delle morosità dei condomini, non abbia a
disposizione le somme che devono essere pagate con urgenza. L'obbligo di
contribuzione grava su tutti i condomini ma, nel caso in cui uno o più
condomini ritardino od omettano del tutto di pagare le loro quote,
l'amministratore può non essere in grado di fronteggiare le richieste dei
creditori del Condominio, lasciandolo così esposto alla possibilità di
pericolose azioni legali. In tali casi, la presenza di un fondo cassa" è
particolarmente utile: se non vengono pagate le somme richieste nei
termini stabiliti i condomini-debitori sono tenuti a corrispondere gli
interessi di mora ed, in caso di perdurante rifiuto a pagare, sono
costretti a rimborsare anche tutte le onerose spese legali relative alle
azioni esecutive intraprese dai creditori. Quindi, in mancanza di diversa
convenzione adottata all'unanimità quale espressione dell'autonomia
negoziale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente
aver luogo secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'art. 1123
cod. civ. e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale,
deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il
debito delle quote condominiali dei condomini morosi. Tuttavia, in ipotesi
d'effettiva improrogabile urgenza di trovare le somme necessarie, come nel
caso d'aggressione con azioni esecutive da parte di creditori del
Condominio, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare con la
quale, similmente a quanto avviene in un rapporto di mutuo, si tenda a
sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione d'un
fondo cassa ad hoc tendente a evitare danni ben più gravi nei confronti
dei condomini tutti, esposti alle azioni dei terzi. Dopo aver pagato i
creditori, però, l'amministratore, in ragione dell'ufficio privato
conferitogli con la nomina, ha il potere-dovere di attivarsi, sia per
l'esazione delle quote originariamente dovute e non versate sia per il
recupero dei maggiori oneri (interessi e spese legali) sopportati dal
Condominio in conseguenza delle azioni del terzo creditore, nei confronti
dei condomini la cui morosità ha dato luogo allo stato di necessità in
ragione del quale è stata adottata la delibera, ed, in seguito, dovrà
adempiere all'obbligazione di restituzione nei confronti dei condomini con
le contribuzioni dei quali, effettuate in ottemperanza alla delibera, era
stato costituito il fondo speciale destinato a far fronte allo stato di
necessità. In ogni caso l'amministratore deve rispettare scrupolosamente
la destinazione del fondo. L'esistenza del fondo di riserva poi deve
risultare nel rendiconto annuale, così come in esso deve risultare l'uso
che eventualmente ne sia stato fatto durante la gestione. Per quanto
riguarda infine le maggioranze assembleari si può affermare che, di
regola, il fondo cassa speciale può essere legittimamente deliberato
dall'assemblea soltanto quando sono favorevoli tutti i condomini; ma che
invece, nelle situazioni di effettiva e dimostrabile emergenza, è valida
la delibera approvata con il voto della sola maggioranza. Vedi
Cass. sent. n. 3463/1975, n. 13631/2001; n. 9083/2014
Alla luce della riforma del condominio ed in special modo Art. 63 disp. att. cod. civ. non si può più costituire un Fondo Cassa per sopperire alle necessità dovute alla morosità di alcuni condómini. Un simile fondo può essere costituito solo all'unanimità dei consensi, a meno che questo debba essere assolutamente disposto dopo che sia già stata intentata un'azione di recupero da parte dei creditori nei confronti dei morosi. (Cass. sent. n.13631/2001) . Per garantire all'assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni, la costituzione del fondo può essere assunta con la "maggioranza" dei consensi.
Cassazione n. 9388/2023 Non possono essere approvati lavori
straordinari senza che sia stato costituito l'apposito fondo cassa.