Cassazione civile, SS.UU., sentenza 18/04/2019 n° 10934....Anche il singolo condómino può impugnare o resistere in giudizio alla stregua dell'amministratore. per quanto riguarda il dubbio secondario posto dall'ordinanza 27101/17, riguardante il potere della condómina in relazione al principio della consumazione della impugnazione, la Suprema Corte ha precisato che, essendo oggetto del ricorso incidentale un diritto afferente alla sfera di ogni singolo condomino, ciascuno di essi può autonomamente far valere la situazione giuridica vantata. Per tali ragioni, il singolo condomino può avvalersi personalmente dei mezzi d'impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell’intero condominio, inserendosi nel processo, limitatamente alla fase processuale in cui vi interviene, ma con intatta la facoltà di spiegare il mezzo di impugnazione.
Le scelte e deliberazioni dell'assemblea condominiale non possono essere sindacate dall'autorità giudiziaria a meno che non si tratti di eccesso di potere dell'assemblea stessa (Cass. n. 5889 del 2001; Cass., n. 19457 del 2005) (Cass. 18 settembre 2012, n. 15633) "...... il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, deve comprendere anche l'eccesso di potere, ravvisabile quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, perché in tal caso il giudice non controlla l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire solo che essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante” .
Impugnazione, regolamento di condominio che prevede limitazioni alle proprietà individuali Cassazione civile, Sezione II, 29 aprile 2009 n. 10036 Per contestare una delibera di assemblea condominiale che stabilisca limitazioni per l'uso delle porzioni di proprietà esclusiva di singoli condomini, questi ultimi debbono agire nei confronti degli altri condomini e non del condominio, vale a dire del suo amministratore, il quale e' privo di legittimazione passiva ai sensi dell'art. 1131 c.c., comma 2, in quanto la lite non riguarda "le parti comuni dell'edificio".
Al giudice dell’opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto per la riscossione dei contributi condominiali in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea non è consentito di sospendere il giudizio in attesa della definizione del diverso giudizio di impugnazione, ex art. 1137 cod. civ., della deliberazione posta a base del provvedimento monitorio opposto. E’ quanto hanno statuito le Sezioni Unite, in sede di risoluzione di contrasto di giurisprudenza” (Sentenza n. 4421 del 27/02/2007).
La proposizione dell'impugnativa può essere introdotta con atto di citazione o con ricorso, senza che tale scelta comporti alcuna conseguenza in ordine alla validità dell'impugnazione, purché, ove ciò risulti necessario in considerazione dei motivi del rimedio azionato, la notifica dell'atto introduttivo della lite avvenga nel termine di trenta giorni previsto dall'art.1137 c.c. Con riferimento alla redazione di un valido bilancio, viene specificato nella materia de qua, che è sufficiente che la redazione avvenga in maniera chiara e intelligibile, attraverso i noti documenti giustificativi che diano conto delle somme incassate e delle spese sostenute. Non si può pretendere in questo tipo di bilancio l'applicazione di ben più rigidi e complessi criteri che caratterizzano altre realtà associative, a loro volta più complesse della realtà condominiale.
Immobile acquistato in epoca successiva alla delibera - impugnazione
Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 2007, n. 2362
In tema di condominio, spetta a chi abbia acquistato l'immobile in epoca
successiva alla delibera condominiale, la legittimazione ad impugnare una
deliberazione assembleare, dal momento che, ai fini della stessa, occorre tener
conto della situazione esistente al momento della proposizione della domanda,
con la conseguenza che sussiste la legittimazione di chi sia divenuto donatario
di una porzione condominiale nello stesso giorno in cui, mediante notifica della
citazione, sia stata instaurata la controversia.
Il condomino può ricorrere all’autorità giudiziaria nella ipotesi di mancata adozione di provvedimenti per l’amministrazione del bene comune Cass. civ., sez. II, 26 maggio 2006, n. 12654 Nei casi in cui l' assemblea non assuma i necessari provvedimenti per l' amministrazione della cosa comune, ogni condomino può ricorrere all' autorità giudiziaria senza necessità di impugnare la specifica delibera ovvero impugnando la delibera ma, non perché violi la disposizione sulle innovazioni ma perché l' assemblea non adotta I provvedimenti necessari per l' amministrazione delle parti comuni.
Cassazione Civile Sezione II, 03-02-1999 - n. 875
Poiché l'art. 1136 cod. civ. non prescrive particolari modalità
di notifica ai condomini dell'avviso di convocazione per la regolarità delle
relative assemblee, la comunicazione può essere data con
qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, e può essere
provata da univoci elementi dai quali risulti , anche in via presuntiva, che il
condomino ha , in concreto, ricevuta la notizia della convocazione (Nella
specie, il giudice del merito - la cui decisione è stata confermata dalla S.C.
in base all'enunciato principio - aveva considerato raggiunta detta prova alla
stregua della dimostrata spedizione della raccomandata contenente l'avviso di
convocazione attraverso il tempestivo inserimento del relativo avviso nella
casella intestata al condomino destinatario, integrata dalla presunzione che lo
stesso destinatario controllasse assiduamente la presenza al suo interno di
corrispondenza a lui diretta ).
Cassazione Civile Sezione II, 01-10-1999 - n.
10886Prevista all'ordine del giorno di un'assemblea condominiale l'approvazione
di una spesa, l'omessa indicazione dei criteri di ripartizione della medesima,
ancorché quelli adottati divergano da quelli disposti dal codice civile o dal
regolamento - nella specie tabelle millesimali, in proporzione all'uso del bene
per il quale la spesa è stata affrontata - non determina la nullità della
delibera, bensì l'annullabilità, da far valere nei termini stabiliti dall'art.
1137 cod. civ., trattandosi di lacuna formale, incidente sul procedimento di
convocazione e informazione dei condomini, mentre la sanzione di nullità è
comminata se non tutti i condomini sono informati della convocazione; se la
delibera è priva degli elementi essenziali; se ha un oggetto impossibile o
illecito.
Cassazione Civile Sezione II, 02-10-2000 - n. 13013Le delibere condominiali, analogamente a quelle societarie, sono nulle soltanto se hanno un oggetto impossibile o illecito, ovvero che non rientra nella competenza dell'assemblea, o se incidono su diritti individuali inviolabili per legge. Sono invece annullabili, nei termini previsti dall'art. 1137 cod. civ., le altre delibere "contrarie alla legge o al regolamento di condominio", tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento, come ad esempio per la convocazione dei partecipanti, o che richiedono qualificate maggioranze per formare la volontà dell'organo collegiale, in relazione all'oggetto della delibera da approvare.
Considerazioni sull'argomento
Le deliberazioni dell'assemblea trovano forza e giustificazione nel cd. principio di maggioranza, per cui le delibere adottate nel rispetto delle norme di legge e regolamentari sono obbligatorie per tutti i condomini anche se dissenzienti.
Con questo principio si concilia il diritto di ciascun
proprietario di partecipare alla gestione del condominio, con la necessità di
organizzarne il funzionamento.
Pare opportuno sottolineare che - a differenza di quanto si legge in alcune
"sentenze" - l'approvazione a maggioranza della delibera non ne
esclude l'invalidità, ma anzi costituisce il necessario presupposto
logico-giuridico dell'impugnazione!
Le delibere assembleari impugnabili solitamente vengono
qualificate come nulle, annullabili, inesistenti.
Ora, sorvolando tra i criteri e le sfumature in base alle quali le deliberazioni
viziate vengono inserite nell'una o nell'altra categoria (e che nella prassi
danno luogo ad un'amplissima gamma di varianti) si può dire in generale che la
principale distinzione è basata sulla materia della deliberazione, a seconda
cioè che questa riguardi un oggetto su cui l'assemblea abbia potere di
deliberare, o meno (cd. eccesso di potere).
Il problema assume una notevole rilevanza pratica perché
l'impugnazione delle delibere "annullabili" deve essere proposta
necessariamente ed a pena di decadenza entro 30 giorni dalla data della
deliberazione (nel caso ad impugnare siano i condomini presenti all'assemblea),
o dalla data di comunicazione della delibera per gli assenti.
Naturalmente non possono impugnare la delibera i condomini che hanno espresso
voto favorevole ad essa (art. 1137 c.c.).
Il predetto termine di 30 giorni è inderogabile ed il suo decorso non può essere interrotto, perché si tratta di un termine di decadenza e non di prescrizione.
Le delibere "nulle" possono invece essere impugnate in ogni tempo, anche dai condomini presenti alla votazione ed addirittura se essi avevano espresso voto favorevole, poiché queste sono radicalmente contrarie alla legge ed il trascorrere del tempo non basta a sanare il vizio.
A prescindere dall'oggetto della delibera, sussiste un
contrasto giurisprudenziale in materia di impugnazione per mancato rispetto
delle procedure che disciplinano la convocazione ed il funzionamento
dell'assemblea (come nel caso di superamento del numero massimo di deleghe
consentite dal regolamento), per cui alcune sentenze affermano che in questi
casi si verterebbe in materia di annullabilità e non di nullità.
Per i motivi già visti è consigliabile adottare una linea di estrema prudenza
in ipotesi di questo tipo, considerando la delibera "annullabile"
anziché "nulla" per non incorrere nelle già vedute decadenze.
Tutte le delibere impugnabili possono comunque essere
sostituite da una successiva delibera conforme alla legge ed al regolamento: in
tal caso la delibera viziata perde efficacia e non avrebbe più alcun senso
proporre impugnazione contro di essa: la sostituzione deve comunque essere
esplicita ed integrale.
In ogni caso la sostituzione però dovrebbe essere deliberata dall'assemblea
prima della proposizione di un'impugnazione, perché se successiva potrebbe
comportare una responsabilità del condominio convenuto in ordine al pagamento
delle spese legali relative al giudizio (oltre all'eventuale condanna per difesa
temeraria).
Ovviamente non può essere sostituita una delibera che sia stata già dichiarata
invalida dall'Autorità Giudiziaria.
E' alquanto discusso se l'impugnativa debba essere effettuata
con atto di citazione o con ricorso: la scelta dello strumento deve essere
attentamente soppesata perché implica talune conseguenze sul piano processuale
in ordine al rispetto del già visto termine di 30 giorni.
Comunque l'impugnazione si propone nei confronti di tutti gli altri condomini o
dell'amministratore innanzi al Tribunale territorialmente competente: non avanti
il Giudice di Pace la cui competenza in materia condominiale è limitata ad una
casistica molto ristretta (cd. rapporti di vicinato) !
Il regolamento condominiale può anche prevedere una clausola compromissoria che attribuisca ad un arbitro (anziché al Tribunale) la competenza a giudicare dell'impugnazione; il regolamento può inoltre prevedere lo svolgimento di un tentativo di conciliazione prima di adire il Tribunale.
L'amministratore deve prontamente informare l'assemblea dell'impugnativa proposta da un condomino, qualora non sia dotato del potere di resistere autonomamente in giudizio: in mancanza può essere revocato e tenuto a risarcire il danno arrecato; il provvedimento giurisdizionale che annulla la delibera impugnata rimane comunque efficace nei confronti dei condomini, anche se ignari della lite.
L'onere di provare il vizio che affligge la deliberazione impugnata è a carico del condomino impugnante.
L'impugnazione può essere proposta anche da uno solo dei proprietari in comunione (pro-indiviso) di uno degli immobili condominiali.
Il conduttore può impugnare solamente le deliberazioni riguardanti le materie su cui la legge gli riconosce diritto di voto (non, ad es., le deliberazioni di nomina dell'amministratore, di approvazione del regolamento di condominio e del bilancio preventivo). Si ritiene invece che l'usufruttuario possa impugnare qualsiasi delibera riguradante l'ordinaria amministrazione ed il godimento delle cose e servizi comuni, essendo assimilabile al proprietario (art. 67 disp. att. c.c.).
Si discute se il controllo effettuato dal Tribunale riguardi i soli profili di legittimità, o possa estendersi al merito della deliberazione: non pare comunque si possa escludere l'accertamento della situazione di fatto presupposta dalla delibera, che sia necessario al fine di valutarne la legittimità.
Il Tribunale può sospendere (per gravi e comprovati motivi)
l'efficacia della delibera impugnata per il tempo in cui il giudizio è in
corso, ma comunque questo non è un effetto immediato ed automatico
dell'impugnazione.
I relativi provvedimenti pronunciati dal giudice devono essere eseguiti
dall'amministratore.
Le norme di cui all'art. 1137 c.c. non possono essere assolutamente derogate dal regolamento condominiale (art. 1138).
Occorre sottolineare che l'annullamento della delibera assembleare impugnata non pregiudica assolutamente i diritti che in base ad essa sono stati acquistati in buna fede dai terzi quali ad es. i fornitori o gli appaltatori (cfr. art. 1445 c.c.).
Qualora l'impugnazione venga proposta dall'amministratore
(nella sua veste di comproprietario), si può procedere a nominare un curatore
(art. 78 c.p.c.) che rappresenti in giudizio il condominio, dato il conflito tra
gli interessi del rappresentante legale e del rappresentato.
Analogo provvedimento può essere adottato in caso di impugnativa proposta
contro la delibera di un condominio privo di amministratore: in questo caso il
curatore dovrebbe prontamente convocare l'assemblea.
Si ritiene ammissibile l'impugnazione da parte del condomino presente alla deliberazione, ma astenutosi al momento di votare; analogamente da parte di chi, presente all'assemblea, si sia allontanato prima della votazione.
Alcune problematiche giuridiche si pongono qualora il termine per impugnare scada in giorno festivo (art. 155 c.p.c.), oppure con riguardo alla decorrenza del termine di trenta giorni durante il periodo (1° agosto - 15 settembre) delle ferie giudiziarie: la Corte Costituzionale, con sentenza 2 febbraio 1990 n. 49, ha dichiarato l' illegittimità costituzionale dell'art. 1 della legge 7 ottobre 1969, n. 742 (Sospensione dei termini processuali nel periodo feriale) nella parte in cui non dispone che la sospensione ivi prevista si applichi anche al termine di trenta giorni per l' impugnazione delle delibere dell' assemblea di condominio
Si ricorda che contro i provvedimenti dell'amministratore ogni condomino può ricorrere all'assemblea (art. 1133 c.c.) senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137.
Alcune sentenze hanno stabilito che in caso di lite giudiziaria tra il condominio ed un condomino, quest'ultimo non può essere tenuto a contribuire alle spese sostenute contro di lui.