Lastrici, terrazze, coperture
Corte di Cassazione,
II Sez. civile
ordinanza n. 16625,
depositata in data 20
Giugno 2019:
Il
terrazzo di copertura di un locale privato facente parte di un edificio in
condominio con corpo di fabbrica principale autonomo rispetto al resto del
condominio è di competenza del proprietario stesso ed eventuali infiltrazioni
devono essere privatamente risolte senza coinvolgere il condominio. ...
secondo orientamento giurisprudenziale consolidato, la responsabilità
concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un
lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da infiltrazione
nell'appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c.,
suppone che il lastrico o la terrazza - indipendentemente dalla sua proprietà o
dal suo uso esclusivo -, per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolga
funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari
appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (arg. da Cass. Sez. U,
07/07/1993, n. 7449; Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449).... l'obbligo del
condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionate
dal lastrico solare o dalla terrazza a livello che non sia comune, ex art.
1117 c.c.,
a tutti i condomini, è quindi correlato all'accertamento in concreto di tale
funzione di copertura dell'intero edificio, o della parte di esso cui il bene
«serve», in quanto superficie terminale del fabbricato.... la terrazza a livello
sovrasta soltanto un piano terraneo di proprietà esclusiva, costituendo un
autonomo corpo di fabbrica rispetto all'edificio condominiale (a prescindere
dalla questione della sua estraneità alla "presunzione" di condominialità, su
cui si sofferma la Corte d'Appello di Napoli e che è invece irrilevante ai fini
dell'art. 1126 c.c.), l'inconfigurabilità di una responsabilità risarcitoria
concorrente del condominio, da quantificare secondo il criterio di imputazione
previsto dall'art. 1126 c.c., discende dal difetto della funzione di copertura e
protezione dell'edificio, che costituisce la ratio di tale disposizione.
Corte di Cassazione con la sentenza n. 14511 del 28 maggio 2019. In materia di condominio, ai fini del riparto delle spese di riparazione o manutenzione del cortile di accesso all’edificio sotto il quale insistono box o garage o cantine o parti comuni, non possono applicarsi i criteri previsti dall’art. 1126 c.c. in tema di lastrico solare, ma opererà in via analogica la previsione di cui all’art. 1125 c.c., quale principio particolare della regola generale dettata dall’art. 1123 secondo comma c.c. in punto di riparto delle spese tra condomini.
Cassazione Civile, sez. II, ordinanza 28/02/2018 n° 4684, Il proprietario esclusivo del lastrico di copertura di un edificio ha diritto al rimborso per le spese sostenute per il rifacimento, quando l'assemblea non delibera sui lavori e gli stessi si determinano urgenti: “Non è dubbio che, ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c. (nella formulazione qui operante ratione temporis, antecedente alle modifiche introdotte dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente; né può confutarsi che debba considerare "urgente" la sola spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. È altresì inevitabile ribadire che la prova dell’indifferibilità della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (così da ultimo Cass., Sez. 6 -2, 16/11/2017, n. 27235; e già, tra le tante, Cass. Sez. 2, 12/09/1980, n. 5256)”.
Cassazione 18 maggio 2017 n. 12578 Se sotto la verticale del lastrico vi sono parti comuni, esse non devono partecipare alla spesa dei 2/3. "In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell'art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d'aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura"
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 27154 del 22/12/2014 Le gronde, i doccioni e i canali di scarico delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale costituiscono bene comune, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all'uso comune ( in quanto < servono all'uso e al godimento comune»), ricadono tra i beni che l'art. 1117 c.c. include tra le parti comuni dell'edificio.
Che la copertura del fabbricato sia costituita da tetto a falda o da lastrico di proprietà esclusiva, il quale assolve anche la funzione di copertura di parte del fabbricato, rimane indispensabile l'esistenza delle gronde per raccogliere e smaltire le acque piovane.
Le gronde convogliano le acque meteoriche dalla sommità dell'edificio fino a terra o a scarichi fognari e svolgono quindi funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura, salva anche la facoltà di un uso più intenso che, compatibilmente con il disposto dell'art. 1102 c.c., possa farne il proprietario del terrazzo stesso per suoi usi.
La proprietà esclusiva del lastrico o terrazzo dal quale provengano le acque che si immettono nei canali non muta questo regime, giacché l'art. 1126 c.c. disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso e non di altre parti dell'immobile, la cui esistenza è, per esso, indipendente da quella del lastrico, salvo che altrimenti risulti espressamente dal titolo.
Né è consentita un'interpretazione che per analogia estenda il regime dei costi di riparazione stabilito in via eccezionale dall'art. 1126 c.c.
Cass. civ. sez. VI-2 16 maggio 2017 12177, le spese per il cortile-lastrico si ripartiscono secondo l’art. 1125 cod.civ. Laddove il cortile condominiale funga da copertura a locali di proprietà esclusiva rimasti danneggiati da infiltrazioni, il criterio di ripetizione applicabile alle spese necessarie risulta quello di cui all’art. 1125 cod.civ.
... Ora, questa Corte ha già precisato che, qualora si debba procedere, come nel caso di specie, alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale costituisce ipotesi particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10858 del 05/05/2010; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18194 del 14/09/2005). . ... il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale – trattandosi, nella specie, di infiltrazioni di acqua provenienti dalla corte comune a cagione della sua mancata manutenzione – soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, comma 1, c.c., norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori “pro quota”, anche quando il danneggiato sia – come ancora nella specie – un condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo danneggiato rispetto agli altri condomini, sicché i singoli condomini devono intendersi solidalmente responsabili rispetto ai danni derivanti dalla violazione dell’obbligo di custodia (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1674 del 29/01/2015).
Cassazione Civile, sez. II, sentenza 16/02/2017 n° 4183: Se il regolamento contrattuale lo prevede, alle spese per il lastrico solare devono partecipare tutti i condómini, non solo le unità immobiliari giacenti sotto la verticale del lastrico stesso. "... in tema di regolamento di condominio c.d. contrattuale la clausola secondo cui i condomini devono contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni deve essere interpretata nel senso di verificare la ricomprensione di singole voci di spesa nella regolamentazione e alla luce del canone finale dell'equo contemperamento, che va applicato in tutti i casi di assoluta incertezza dell'elemento letterale del testo, in modo da accertare se la quota posta a carico di tutti i proprietari in proporzioni dei millesimi non abbia proprio l'effetto di compensare la partecipazione soltanto per un quarto dei proprietari esclusivi dei terrazzi facendoli contribuire pro quota anche al residuo, che ai sensi dell'art. 1126 c.c., avrebbe dovuto gravare soltanto sui proprietari delle unità immobiliari sottostanti"
CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONI UNITE CIVILI Sentenza 28 aprile – 10 maggio 2016, n. 9449 Deve quindi affermarsi il seguente principio di diritto: "in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio". 5. - In applicazione di tale principio, la motivazione della sentenza impugnata deve essere corretta, risultando comunque il dispositivo conforme a diritto. Invero, la pretesa risarcitoria è stata azionata dalla proprietaria dell'appartamento danneggiato nei confronti della proprietaria della terrazza a livello e del condominio e la Corte d'appello, facendo applicazione del precedente orientamento espresso da queste Sezioni Unite, ha ritenuto che correttamente il Tribunale avesse affermato che la I. e il Condominio erano corresponsabili del danno subito dalla C., nella proporzione stabilita dall'art. 1126 c.c., essendo incontestato che il terrazzo di proprietà esclusiva della I. svolgeva anche la funzione di copertura del fabbricato condominiale, con la conseguenza che dei danni subiti dalla C. doveva rispondere per due terzi il Condominio e per un terzo la proprietaria della terrazza a livello.
CORTE CASSAZIONE CIVILE Sentenza 27 maggio - 25 agosto 2014, n. 18164 .... Secondo la giurisprudenza di questa Corte, infatti, poichè il lastrico solare dell'edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Ne consegue che dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati, inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c. (Cass., 29 aprile 1997, n. 3672). Nè, ai fini della ripartizione delle spese fra i condomini, rileva che le infiltrazioni possano essere state provocate da difetti in ipotesi ricollegabili alle caratteristiche costruttive. L'obbligo dei condomini cui il lastrico solare serve di copertura di concorrere in dette spese trova infatti fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.
Cassazione civile , sez. II, sentenza 28.09.2012 n° 16583, Spese terrazze a livello ...... in tema di condominio negli edifici, il criterio di ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello che servano di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti), è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento
Stravolgimento della norma da parte della Cassazione: Cassazione civile , sez. II, sentenza 20.03.2009 n° 6889 qualora il lastrico solare condominiale sia utilizzabile da tutti i condomini, anche se lo stesso funge da copertura solo per una parte dell’edificio, le spese per la manutenzione e ricostruzione dello stesso dovranno essere ripartite sulla base del primo comma dell’art. 1123 c.c. e non ex art. 1126 c.c. .... in quanto i lastrici solari delle palazzine adibiti a stenditoio condominiale erano di uso comune ed in quanto tali soggetti al riparto delle spese di manutenzione in base ai millesimi di proprietà e non secondo il criterio di cui all'art. 1126 c.c.. Quindi, se il lastrico non funge solo da copertura della porzione di edificio, ma ha il libero accesso e l'uso di tutti i condòmini, la spesa di rifacimento sarà a carico anche delle unità immobiliari che non siano ad esso sottostanti.
Cass. civ., sez. II, 25-02-2002, n. 2726
Sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese
attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di
copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc.,
collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse
di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare
svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o
proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli
appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126
cod. civ.
La clausola che ponga a carico dell'utente o proprietario esclusivo del
lastrico solare genericamente le spese di "manutenzione" ha però una
sua ragion d'essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e
sempre che le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là
dove viene a porne a carico dell'utente o proprietario esclusivo l'intero onere,
e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento.
Mancata manutenzione del lastrico solare Cass. civ.,
sez. III, 21 febbraio 2006, n. 3676
Il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. - in persona dell'amministratore,
rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi
compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l'uso esclusivo -
risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto
di manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle
spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua
interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla
conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi
dell'art. 1130 c.c.
In tema di lastrico ad uso esclusivo di un condomino, le spese per la
riparazione o ricostruzione del lastrico possono essere ripartite, con gli
altri condomini, solo se si riferiscono alle componenti essenziali della
struttura; ovvero ad opere murarie o di impermeabilizzazione, e che
effettivamente svolgono funzioni di protezione e copertura.
Sono invece interamente a carico del condomino, che utilizza in modo
esclusivo il lastrico, le spese sostenute per consentirne un migliore
utilizzo (muretti, pavimenti, etc.), salvo che la demolizione di queste
parti sia necessaria per interventi di ricostruzione del lastrico vero e
proprio. Cassazione Sez. II, N° 735 del 19/01/2004
Uso esclusivo del lastrico solare Trib. civ.
Milano, sez. VIII, 14 gennaio 2003, n. 443 |
Tasformazione del tetto in terrazza ad uso esclusivo
Cass. civ., sez. II, 16 novembre 2006, n. 24414
La eliminazione del tetto dell'edificio condominiale trasformato dal
proprietario dell'ultimo piano in terrazza ad uso esclusivo è illegittima
perché, comportando l'alterazione della destinazione della parte comune
dell'immobile a copertura dell'intero fabbricato, impedisce agli altri
condomini di poterlo utilizzare per quella finalità.
Cassazione civ. sez. II, del 23 gennaio 2014 n. 1451 5.1. - Il motivo è
infondato. Come questa Corte ha ripetutamente affermato (Sez. II, 9
novembre 2001, n. 13858; Sez. II, 15 luglio 2003, n. 11029; Sez. II, 28
settembre 2012, n. 16583), la spesa per la riparazione o la ricostruzione
del lastrico solare va sopportata, ai sensi dell'art. 1126 cod. civ., per un
terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per due terzi da tutti i
condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve da
copertura. Pertanto, non solo bisogna separare i condomini che hanno l'uso
esclusivo del lastrico solare, per porre a loro carico un terzo dell'onere
della riparazione o della ricostruzione, ma, nell'ambito dei rimanenti
condomini, va fatta un'ulteriore distinzione fra coloro che hanno e coloro
che non hanno appartamenti nella zona dell'edificio coperta dal lastrico.
Risulta evidente dal principio sopra enunciato che nella ripartizione dei
restanti due terzi della spesa (una volta detratto il terzo dovuto da chi ha
l'uso esclusivo del lastrico) la qualità di
partecipante al condominio genericamente intesa non ha un rilievo di per sé
determinante. Quello che importa, ai fini dell'obbligo della contribuzione
alla spesa effettuata per la riparazione o la ricostruzione della terrazza,
è che il condomino sia proprietario di una unità immobiliare sita nella zona
dell'edificio coperta dal lastrico e, cioè, che tale unità sia compresa
nella colonna sottostante al lastrico (Sez. II, 15 aprile 1994, n. 3542).
Solo nel caso che colui che abbia l'uso esclusivo del lastrico sia anche
proprietario di una delle unità ad essi sottostante, si verifica l'obbligo
della doppia contribuzione alla spesa: per un terzo, quale utente esclusivo
del lastrico o della terrazza, e per i rimanenti due terzi, in proporzione
del valore millesimale dell'unità compresa nella colonna sottostante al
lastrico (Sez. II, 29 gennaio 1974, n. 244; Sez. II, 16 luglio 1976, n.
2821; Sez. II, 19 ottobre 1992, n. 11449). E poiché il criterio che appunto
rileva, per il riparto del carico dei restanti due terzi fra tutti i
condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare
serve, è quello,
dettato dall'art. 1126 cod. civ., della “proporzione del valore di piano o
della porzione di piano di ciascuno”, il concorso nella suddetta quota - là
dove, come nella specie, l'appartamento unitario sia strutturato su due
livelli, fruente, al piano superiore, del calpestio sul lastrico solare e,
al piano inferiore, della copertura - si ha avendo riguardo al valore
dell'unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non
già all'intero valore millesimale attribuito
all'appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura,
fermo restando l'obbligo di contribuire alla spesa per un terzo quale utente
esclusivo del lastrico al livello della parte superiore dell'appartamento. A
tale principio di diritto si è correttamente attenuta la Corte territoriale,
escludendo che, con riferimento al riparto della spesa di rifacimento del
lastrico, l'appartamento del F. debba partecipare in relazione ai due
terzi con una quota millesimale rappresentativa dell'intera superficie
dell'appartamento, anche per la parte superiore non coperta dal lastrico
solare.
Per lastrico solare si intende un tetto a superficie piana. Se esso non è accessibile, la ripartizione delle spese per la sua manutenzione è a carico di tutto il condominio, con le stesse regole del tetto spiovente. Spesso però il lastrico è attribuito in proprietà o in uso esclusivo di un condomino, che lo utilizza come terrazzo. Allora le sue spese di manutenzione straordinaria o ricostruzione vanno ripartite per un terzo a carico del proprietario o di chi lo usa e i rimanenti due terzi a carico di tutto il condominio, proprietario escluso. Viceversa la manutenzione ordinaria resta a carico di chi se ne serve.
Ciò ha creato in passato dubbi tra i giudici. Per esempio: in mancanza di corretta manutenzione ordinaria, chi paga i danni all'appartamento di sotto causati da infiltrazioni? La Cassazione, in Sezioni riunite, ha tagliato la testa al toro: anche in questo caso la ripartizione dei danni non cambia (un terzo al proprietario e il resto agli altri). Infatti è responsabilità dell’intero condominio controllare se il lastrico solare è in buona efficienza e perfino di accertarsi se la piccola manutenzione sia eseguita (sentenza n. 3672 del 1997).
Solo se il proprietario impedisce di entrare in casa sua per verificare se il lastrico solare è in buone condizioni, può essere considerato colpevole dei danni causati da infiltrazioni.
Cass. 03/05/93 - n. 5125 - lastrico solare In tema di ripartizione delle spese condominiali le attribuzioni dell'assemblea ex art. 1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, che non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe venendo ad incidere sul diritto individuale del singolo condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca. Pertanto è nulla e non meramente annullabile, anche se presa all'unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall'art. 1126 c.c., senza che i condomini abbiano manifestato la espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso, con la conseguenza che detta nullità può essere fatta valere, a norma dell'art. 1421 c.c., anche dal condomino che abbia partecipato all'assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa, purché alleghi e dimostri di avervi interesse per derivare dalla deliberazione assembleare un apprezzabile suo pregiudizio, non operando nel campo del diritto sostanziale la regola propria della materia processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere. In base al criterio di ripartizione delle spese stabilito dall'art. 1126 c.c. il proprietario esclusivo del lastrico solare (cui va equiparata la terrazza a livello) deve contribuire nelle spese di riparazione soltanto nella misura di un terzo, senza dover concorrere nella ripartizione degli altri due terzi della spesa stessa, che restano a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico (o la terrazza) serve da copertura.
Criteri di riparto delle spese per la manutenzione delle
terrazze, Cass. 15/7/2003 n. 11029. In tema di condominio negli
edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze a
livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 cod.
CIV.,
che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condominio
che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a
carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il
lastrico o la terrazza servano da copertura.
Diversamente, l'art. 1125 cod. civ. che prevede la ripartizione in parti uguali
delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti - è
applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte
e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale,
perchè in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene
meno. Giurisprudenza conforme: Cass. Civ. 09.11.2001 n. 13858 e Cass. Civ.
15.04.1994 n. 3542
Attenzione però:
Il proprietario di una terrazza a livello che abbia anche funzione di copertura dell'edificio condominiale è liberato dalla responsabilità per i danni derivati ad appartamenti sottostanti per infiltrazioni di acqua dando la prova del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche consistere nell'inerzia colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) che sia stato tempestivamente informato dell'esistenza di guasti, vizi o difetti della terrazza da cui il danno è derivato. Cass. civ., sez. III, 30 maggio 1988, n. 3696
Cass. civ. 10858/2010 “qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale d'accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, secondo comma, c.c.”.
Corte d'Appello di Roma, sentenza n. 1732 del 16 marzo 2015 ..... la manutenzione del piazzale, ancorché lo stesso funga da copertura al locale adibito ad autorimesse di proprietà privata, non può gravare in misura preponderante sui proprietari delle autorimesse. Si applica invece l'art. 1125 c.c., per cui restano a carico del proprietario del piano superiore (nel nostro caso, l'intero Condominio) le spese per la copertura del pavimento. In caso contrario i proprietari delle autorimesse si troverebbero a subire le conseguenze di un'usura di carattere eccezionale, ben superiore rispetto a quella attribuibile al titolare esclusivo del lastrico solare
Corte di Cassazione Civile: Sentenza 4/6/2001 n° 7472 Spese per la riparazione del lastrico solare
-Il criterio legale di ripartizione delle spese per la riparazione del lastrico solare, nella misura
di un terzo a carico del condominio che ne ha l'uso esclusivo e di due terzi a carico degli altri,
vale solo per le riparazioni riguardanti i manufatti posti sulla sommità delle costruzioni.
Ne consegue che questo metodo non è applicabile in caso di giardino pensile sovrastante
un'autorimessa, i cui locali siano stati danneggiati dal infiltrazioni d'acqua, in quanto il
giardino non costituisce una semplice copertura ma è dotato di una propria autonomia
strutturale e funzionale che ne obbliga il proprietario a sopportare l'intera spesa.
In realtà, trattandosi di un lastrico "ricoperto a giardino", tutto ciò inerente il giardino ("dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale")
è a carico del proprietario, mentre impermeabilizzazione e soletta seguono il 1126 (anche se la prec.C.Appello ha stabilito 2/3 anche a carico
della proprietà del lastrico); la C.Cass., riconoscendo che l'ulteriore guaina "antiradici", "non costituendo un elemento strutturale del lastrico,
bensì del giardino", debba essere a carico di questo e che le proprietà sottostanti non debbano contribuire per la porzione di lastrico
eccedente la loro area effettivamente coperta, "rinvia la causa ad altra sezione della C.App. cui rimette anche la pronuncia sulle spese
del giudizio di legittimità".
Il condominio deve provvedere alle riparazioni e al risarcimento dei danni derivanti dall’infiltrazione di acqua piovana o di irrigazione nei boxes, la cui copertura è rappresentata dal fondo del giardino, di cui il condominio è detentore e custode. Trib. civ. Milano, sez. VIII, 9 marzo 1989
La copertura a lastrico, sovrastata da terra e da manto erboso, che assolva anche alla funzione di sostenere un'area verde condominiale, rientra nelle parti necessariamente comuni. Trib. civ. Parma, 18 dicembre 1995
In un condominio il lastrico di copertura di una parte individuata dell'edificio condominiale, che ha la funzione, oltre che di copertura di tale parte, anche di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell'edificio, deve ritenersi destinato a servire anche queste ultime. Conseguentemente le spese di manutenzione devono essere ripartite fra tutti i condomini che ne traggono utilità, tenendo conto della diversa utilità che ciascuna parte può trarne. Cass. 28/04/99 n. 4266
RIPARTIZIONE DELLE SPESE DEL LASTRICO SOLARE Appello Milano 11 gennaio 2000, n. 4, a conferma Tribunale Milano del 27 novembre 1995, n. 10618 Lastrico solare - Duplice funzione: calpestio e copertura - Ripartizione delle spese - onere della manutenzione I lastrici solari, in generale, assolvono a una duplice funzione di copertura e di piano di calpestio, e tali diverse funzioni possono essere anche a favore di soggetti diversi, come è evidente nell'ipotesi di lastrico che, pur coprendo una porzione di edificio condominiale ( e in tale funzione servendo una pluralità di condomini), sia come piano di calpestio, in proprietà superficiaria esclusiva, ovvero in uso esclusivo di godimento di un singolo condomino ( conforme Cass. sez. un., 29 aprile 1997, n. 3672 ). La duplicità di funzioni assolte da un lastrico solare comporta dunque che in applicazione dei criteri desumibili dagli artt. 1123 e 1126, Codice civile, l'obbligazione propter rem di tutelarne l'integrità e quindi di provvedere alla manutenzione e conservazione vada attribuita sia al soggetto per cui funge da copertura, sia a quello che ne gode come piano di calpestio. La particolarità di una situazione che vede praticamente rovesciate le posizioni presupposte dall'art. 1126, ove cioè la pluralità dei condomini gode del piano di calpestio, mentre la copertura serve ad un solo condomino, potrebbe suggerire una diversa suddivisine dell'onere economico ( la norma chiaramente non intende penalizzare il singolo condomino ) ma identica rimane la ratio desumibile, ossia una corresponsabilità tra l'intera comunità condominiale ed il singolo condomino che dal bene trae una particolare ed esclusiva utilità ( come del resto chiaramente previsto dall'art. 1123, secondo comma, Codice civile ). Deve pertanto ritenersi che l'utilità fornita come copertura abbia rilevanza pari a quella fornita all'intera comunità condominiale per il calpestio: con la conseguenza che la responsabilità per i danni derivanti dalla cattiva manutenzione del lastrico solare vanno posti per metà a carico del condominio e per l'altra a carico del singolo per cui funge da copertura.
Cass. Civ. 25.03.2004 n.
5973 – Imputazione delle spese di manutenzione e risarcimento
La Corte di cassazione del 25 marzo 2004 n.5973, ha ritenuto corretto che
tutto il condominio debba non solo sopportare le conseguenze dell’omessa
manutenzione del lastrico solare posto a copertura di una sola porzione di
fabbricato (la scala A, nel caso di specie), ma anche risarcire i danni subiti
alla proprietà esclusiva dell’immobile sottostante qualora si sia accertata
l’esistenza di un sistema unitario di smaltimento delle acque piovane
dell’intero edificio.
Giurisprudenza Conforme: ex plurimis Cass.Civ. 17.01.2003 n.642 e Cass. Civ.15.07.2002
n.10233
Cass. Civ. 01.01.2006 n.
972- Illegittimo l'uso esclusivo del lastrico solare
parte comune
In tema di condominio degli edifici, è legittimo l’uso più intenso della cosa
comune da parte di un singolo condomino, anche con modalità particolari e
diverse rispetto alla sua normale destinazione, mentre è illegittimo che questi
ne faccia un uso esclusivo.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 972 del 1 gennaio
2006, precisando in particolare che è illegittima la trasformazione del lastrico
solare dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, perché
in tal modo viene alterata la originaria destinazione della cosa comune, che è
sottratta alla possibilità di utilizzazione da parte degli altri condomini.