Regolamento contrattuale e possibile modifica a "maggioranza"
Suprema Corte di Cassazione Sezione II Civile Sentenza 30 gennaio - 19 marzo 2018, n. 6769 Anche un regolamento contrattuale "non" registrato può essere legittimamente fatto valere ed opposto al nuovo acquirente. .... Da ultimo, Cass. Sez. U, 03/06/2015, n. 11377, ha concluso che "tutti i fatti estintivi, modificativi od impeditivi, siano essi fatti semplici oppure fatti-diritti che potrebbero essere oggetto di accertamento in un autonomo giudizio, sono rilevabili d’ufficio, e dunque rappresentano eccezioni in senso lato; l’ambito della rilevabilità a istanza di parte (eccezioni in senso stretto) è confinato ai casi specificamente previsti dalla legge o a quelli in cui l’effetto estintivo, impeditivo o modificativo si ricollega all’esercizio di un diritto potestativo oppure si coordina con una fattispecie che potrebbe dar luogo all’esercizio di un’autonoma azione costitutiva". "La questione relativa alla mancata trascrizione di una clausola del regolamento di condominio, contenente limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, ed alla conseguente inopponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti, non costituisce oggetto di un’eccezione in senso stretto, quanto di un’eccezione in senso lato, sicché il suo rilievo non è subordinato alla tempestiva allegazione della parte interessata, ma rimane ammissibile indipendentemente dalla maturazione delle preclusioni assertive o istruttorie".
Cassazione, 18 ottobre 2016, n. 21024 Limitazioni all'uso delle proprietà private nel condominio (es. B&B) nei confronti dei successivi acquirenti rispetto al primo, contenute in un regolamento contrattuale, devono essere riportate negli atti traslativi. .... Ricondotta alla servitù, l'opponibilità ai terzi acquirenti dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive in ambito condominiale va regolata secondo le norme proprie di questa, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso. A tal fine non è sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi dell'art. 2659 c.c., comma 1, n. 2, e art. 2665 c.c., occorre indicarne le specifiche clausole limitative (Cass. nn. 17493/14 e 7515/86). Fermo restando - è chiaro - che anche in assenza di trascrizione quest'ultimo può valere nei confronti del terzo acquirente, il quale ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d'acquisto. E salvo precisare che, in tal caso, tecnicamente neppure si pone una questione di opponibilità. 3. - La sentenza impugnata va, pertanto, cassata con rinvio, anche per le spese di cassazione, ad altra sezione della Corte d'appello di Palermo, che nel decidere il merito si atterrà al seguente principio di diritto: "la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell'agere necesse nel soddisfacimento d'un corrispondente interesse creditorio. Pertanto, l'opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi dell'art. 2659 c.c., comma 1, n. 2, e art. 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale".
Basta la maggioranza qualificata per trasformare un cortile in parcheggio anche se vietato dal regolamento contrattuale. Cassazione civile , sez. II, sentenza 15.06.2012 n° 9877 " ..... Alla stregua di tali presupposti, ovvero in virtù della natura regolamentare dell'art. 10 del regolamento condominiale e della previsione del potere dispositivo contenuto nell'art. 23 dello stesso regolamento, deve rilevarsi l'erroneità della sentenza impugnata con la quale è stata dichiarata la nullità della deliberazione impugnata perché non adottata all'unanimità, mentre sarebbe stata sufficiente la sua approvazione con la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c., comma 5, invero osservata nella fattispecie. Deve, quindi, essere enunciato al riguardo il principio di diritto secondo cui, in tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture - in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune - è validamente approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c., comma 5, (non essendo richiesta l'unanimità dei consensi) ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento condominiale che si limitano a dettare norme che disciplinano, appunto, l'utilizzazione e i modi di fruizione delle cose comuni e che, in quanto tali, hanno natura regolamentare e non contrattuale....."
Divieto apertura attività commerciali se
vietate dal regolamento contrattuale Cassazione civile , sez. II,
sentenza 25.10.2010 n° 21841 ..... La questione del carattere assoluto e
astratto del divieto di utilizzare i locali del piano terreno dello stabile come
bar-ristorante, indipendentemente dalle modalità in cui l’azienda veniva
gestita, era inclusa nella materia del contendere devoluta al giudice di secondo
grado, al quale pertanto non era precluso affrontarla. Avendola risolta in senso
positivo,
Cass. civ. Sez. II, 31-07-2009, n. 17886 Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto.
Regolamenti: clausole limitatrici
dei diritti dei condomini sulle loro proprietà esclusive
Cass., sez. II civ., sentenza n. 17694 del 14 agosto 2007
E’ stata da tempo abbandonata l’opinione secondo cui sarebbero di natura
contrattuale, qualunque sia il contenuto delle loro clausole, i regolamenti
condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio e allegati
ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché i regolamenti
formati con il consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione edilizia.
Con la sentenza n. 17694 del 14 agosto 2007 si è precisato che hanno natura
contrattuale, e possono essere modificate solo con l’unanimità dei consensi dei
condomini, soltanto le clausole dei regolamenti condominiali limitatrici dei
diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l'immobile
a studio radiologico, a circolo ecc..) o comuni, ovvero quelle clausole che
attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri.
Cass. seconda civile, sentenza n. 8216
del 20 aprile 2005
Il regolamento di condominio c.d. contrattuale può contenere
anche solo disposizioni di natura regolamentare
(disciplinanti cioè l'uso delle parti comuni dell'edificio condominiale),
dall'assemblea modificabili con la maggioranza dei consensi prescritta dall'art.
1136 cod. civ.
Laddove peraltro il regolamento contempli (anche) clausole di natura
contrattuale (che pongano cioè nell'interesse comune limitazioni ai diritti dei
condomini, sia relativamente alle parti comuni sia riguardo al contenuto del
diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà), queste sono
modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione.
Assemblea condominiale, consenso unanime per
norme di natura leonina
Cass. Civ. n. 21287 sez II, del 8-11-2004
Il regolamento del condominio, qual'è contemplato dal primo comma dell'art. 1138
C.C., tanto se predisposto dal proprietario o costruttore dello stabile (ancora
chè prima dell'entrata in vigore del Cod. Civ.) e accettato di volta in volta
dai successivi acquirenti degli appartamenti venduti, quanto se formato
dall'assemblea dei condomini, ove si limiti a dettare norme che disciplinano
l'uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese
relative e la tutela del decoro dell'edificio, contempla una materia che rimane
nell'ambito della organizzazione della vita interna del condominio.
Questa disciplina può essere modificata con la maggioranza ex art. 1136
del Codice Civile.
Se invece il regolamento non si limita soltanto alla disciplina dell'uso
delle cose comuni in conformità dei diritti spettanti ai singoli condomini è
necessario il consenso unanime di tutti i condomini se il regolamento detta
norme che, incidendo sui singoli diritti, si risolvono in una alterazione, a
vantaggio di alcuni dei partecipanti e in pregiudizio degli altri, della misura
del godimento che ciascun condominio ha in ragione della propria quota.
Regolamento di condominio, partecipazione obbligatoria ad un
consorzio Cassazione civile , sez. II, sentenza 20.06.2007 n°
14332
Le clausole del regolamento condominiale non possono prevedere anche ai futuri
acquirenti degli appartamenti la partecipazione obbligatoria ad un consorzio di
urbanizzazione del complesso residenziale, per violazione del principio di
tipicità delle obbligazioni propter rem.
La giurisprudenza afferma che il regolamento, redatto dal costruttore e
trascritto, è opponibile a tutti gli acquirenti proprio perché le obbligazioni
in esso contenute sono qualificate propter rem. Al di fuori di tale materia, le
clausole contenute nei regolamenti di condominio non possono costituire
obbligazioni a carico dei successivi acquirenti.
La convinzione di molti "non informati"
addetti al settore, "ritiene" (errando), che, a differenza di quanto
avvenga per il regolamento assembleare che può essere modificato a maggioranza,
il regolamento contrattuale possa essere modificato solo all'unanimità.
A conforto di quanto citato vi sono molte disposizioni giurisprudenziali tra le
quali una recente sentenza (Cass.11684/00) dove viene stabilito quali siano le
materie che un regolamento contrattuale deve contenere.
L'imposizione di obbligazioni a favore di proprietà a carico di altre (servitù),
le quali devono necessariamente essere trascritte alla conservatoria dei
registri immobiliari.
Prestazioni di condomini a favore di altri (oneri reali),
Le imposizioni di limiti al godimento di unità immobiliari (obbligazioni
propter rem, quali i divieti ai tenere animali o di adibire l'appartamento a
determinate attività).
Ecco allora intervenire anche la sentenza n. 5626/02, dove viene ribadito che
soltanto le clausole relative alle materie effettivamente di natura contrattuale
(quelle di cui alla s. 11684/00) richiedano, per la modifica, l'unanimità,
mentre per la modifica di quelle cosiddette regolamentari (contemplate dall'art.
1138 c.c.) sia sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 2°
comma c.c., ancorché contenute in un regolamento di origine contrattuale.
Cass. numero 12173/91
secondo la quale le norme riguardanti le modalità d'uso delle cose comuni e, in
genere, l'organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali, possono
sempre essere modificate, in sede di assemblea, con il voto favorevole della
maggioranza degli intervenuti che
rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio!
Cass. S.U. Civ. 30.12.1999 n.943
2.- Ad avviso delle Sezioni
Unite e' opportuno, innanzi tutto,
precisare che e' stata da tempo abbandonata l'opinione secondo cui
sarebbero di natura contrattuale, quale che sia il contenuto delle
loro clausole, i regolamenti di condominio predisposti
dall'originario proprietario dell'edificio e allegati ai contratti
d'acquisto delle singole unita' immobiliari, nonche' i regolamenti
formati con il consenso unanime di tutti i partecipanti alla
comunione edilizia (v. sent. nn. 2275 del 1968,882 del 1970). La
giurisprudenza piu' recente e la dottrina ritengono, invece, che, a
determinare la contrattualita' dei regolamenti, siano esclusivamente
le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle
proprieta' esclusive (divieto di destinare l'immobile a studio
radiologo,a circolo ecc...) o comuni (limitazioni all'uso delle
scale, dei cortili ecc.), ovvero quelle clausole che attribuiscano ad
alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri (sent .nn.
208 del 1985,3733 del 1987,854 del 1997).Quindi il regolamento
predisposto dall'originario, unico proprietario o dai condomini con
consenso totalitario puo' non avere natura contrattuale se le sue
clausole si limitano a disciplinare l'uso dei beni comuni pure se
immobili. Conseguentemente, mentre e' necessaria l'unanimita' dei
consensi dei condomini per modificare il regolamento convenzionale,
come sopra inteso, avendo questo la medesima efficacia vincolante del
contratto, e', invece, una deliberazione maggioritaria dell'assemblea
dei partecipanti alla comunione per apportare variazioni al
regolamento che non abbia tale natura. E poiche' solo alcune clausole
di un regolamento possono essere di carattere contrattuale, la
unanimita' dei consensi e' richiesta per la modifica di esse e non
delle altre clausole per la cui variazione e' sufficiente la delibera
assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 2^
comma del codice civile.
Le clausole dei regolamenti condominiali che limitino i diritti dei condomini
sulle proprietà esclusive o comuni o, viceversa, attribuiscono maggiori diritti
ad alcuni rispetto ad altri condomini, sono modificabili solo con l’unanimità
dei consensi dei vari condomini; il consenso deve essere espresso per iscritto.
E’ invece sufficiente la maggioranza (51% degli intervenuti all’assemblea e che
rappresentino almeno il 50% del valore dell’edificio) dei condomini per le
modifiche delle clausole che regolano l’uso delle cose comuni. Cassazione
Sez. II, N° 5626 del 18/04/02
Un chiaro esempio di ciò:
LA SOPPRESSIONE DEL PORTIERATO
Se un servizio condominiale è previsto nel regolamento di condominio, la sua
soppressione costituisce modifica del regolamento che deve essere approvata con
la maggioranza prevista dall'articolo 1136, 2[b0] comma del codice civile.
Questa norma stabilisce che sono valide le deliberazioni approvate con un numero
di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del
valore dell'edificio. Questo l'importante principio stabilito dalla Corte di
Cassazione con sentenza numero 3708/1995. Nel caso esaminato dalla Suprema
Corte, veniva prevista la soppressione del servizio di portineria (servizio che
risultava incluso nel regolamento condominiale). Ad avviso del collegio
giudicante, il regolamento di condominio contiene le norme circa l'uso delle
"cose comuni" e, quando il codice parla di "cose comuni" intende riferirsi anche
ai "servizi comuni".
Conseguentemente, rientrando il servizio di portierato fra le "cose comuni", la
sua soppressione richiede la maggioranza qualificata indicata in precedenza.
Quanto sopra ribadito: Cassazione 31
luglio 2007, numero 16.880.
Impegno
contrattuale a rispettare un regolamento condominiale da predisporsi da parte
del costruttore
Cass. civ.,
sez. II, 16 febbraio 2005, n. 3104
L'obbligo dell'acquirente, previsto nel contratto di compravendita di un'unità
immobiliare di un fabbricato, di rispettare il regolamento di condominio da
predisporsi in futuro a cura del costruttore non può valere come approvazione di
un regolamento ancora inesistente, poiché è solo il concreto richiamo nel
singolo atto di acquisto a un determinato regolamento che consente di
considerare quest'ultimo come facente parte, per relationem (in quanto
espressamente richiamato) di tale atto.
Cass. civ., sez. un., 30 dicembre 1999, n. 943 Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario (ed unico)proprietario dell'edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità immobiliari (purchè richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto) nella sola ipotesi che il relativo acquisto si collochi in epoca successiva alla predisposizione del regolamento stesso, e non nel periodo antecedente tale predisposizione, ancorché nell'atto di acquisto sia previsto l'obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro, mancando, in tal caso, uno schema negoziale definitivo, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto del contratto.