A seconda dei casi, amministratore, singoli proprietari, condominio o terzi estranei possono essere costretti a pagare i danni
Le responsabilità in condominio
In condominio si possono identificare cinque tipi di diverse responsabilità:
quelle del condominio
quelle dei singoli condomini
quelle degli inquilini che hanno affittato una casa
quelle dell'amministratore
quelle di persone estranee al condominio, ma da esso incaricate.
Vediamole una per una
La responsabilità del condominio.
Il condominio è sempre responsabile, rispetto a persone o a enti estranei al condominio stesso, ma anche rispetto ai singoli condomini, , di tutte di violazioni di norme o di tutti i debiti contratti dal condominio stesso per le parti comuni. Quest'affermazione va esaminata con grande attenzione, perché , nella pratica, è spesso difficile da applicare. Innanzitutto le responsabilità del condominio si estendono solo alla gestione delle parti comuni. Ciò significa che non è colpa del condominio se un debito, un danno o un pericolo riguardano un bene di uno, o di più singoli condomini. Facciamo un esempio: se un balcone sporgente è di proprietà esclusiva di uno dei proprietari e se dal fondo si stacca un pezzo di cemento e casca sulla testa di un passante, la responsabilità civile e penale ricade solo sul condomino colpevole. E se la lavatrice di un proprietario perde acqua e l'infiltrazione rovina il soffitto e i mobili del vicino di sotto, il condominio non c'entra. Se infine un impianto (per esempio lo scarico dell'acqua , una canna fumaria, un cavo della luce) si rompe, la responsabilità del condominio si estende solo sul tratto comune, mentre quella del proprietario riguarda il tratto che si diparte da quello comune per raggiungere il proprio appartamento (non importa dove situato, anche fuori dal perimetro della proprietà del singolo condomino). Dire che la responsabilità riguarda le cose comuni al condominio è cosa diversa dal dire che riguarda solo le colpe di tutti i condomini. Per esempio, se uno solo dei condomini si rifiuta di pagare la sua parte delle spese contratte con un fornitore del condominio (per esempio la rata del gasolio o le spese della manutenzione della facciata del palazzo)è il condominio che resta il vero responsabile rispetto al fornitore stesso. Questo perché è il condominio (e non il singolo condomino) che ha contratto il debito. La conseguenza è questa: il condominio deve pagare anche la quota del condomino moroso, per poi agire in giudizio su di lui e recuperare i soldi.

La responsabilità dei singoli condomini
Ovviamente il singolo condominio è responsabile dei danni causati dalle sue proprietà , nonché, penalmente, delle sue azioni. Per esempio se un condominio provoca lesioni a una persona, per colpa o volutamente, ricadono solo su di lui le responsabilità del suo gesto. Ma c'è di più. Il singolo proprietario nel palazzo è responsabile, come si dice "in solido", anche dei debiti e degli impegni presi dal condominio intero. Cioè ciascuno dei proprietari può essere costretto a pagare quanto dovuto dall'intero condominio ai fornitori. A sua volta il condomino preso di mira, una volta saldato il debito, potrà rivalersi, contro tutti i vicini di casa, anche promuovendo una causa,. Questo tipo di responsabilità solidale può essere considerata, e non a torto, una vera e propria ingiustizia. Provoca un effetto distorto: se un fornitore, a torto o a ragione, ritiene di essere creditore di tutto il condominio, il miglior modo per riscuotere è pretendere tutto il debito da un solo condominio, minacciando di ipotecargli la casa o parte dello stipendio. Sceglierà accuratamente la sua vittima, tra le persone più abbienti ma psicologicamente più deboli e ricattabili (per esempio, un pensionato in là con l'età, ma con un buon patrimonio). Non è finita. L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che chi acquista un appartamento da un moroso è obbligato, insieme a lui e in "solido", cioè per l'intera cifra, al versamento dei debiti condominiali per l'anno in corso e per quello precedente. Non si intende l'anno solare, bensì quello del rendiconto condominiale, che va in genere da luglio al giugno dell'anno successivo. Naturalmente l'acquirente potrà in seguito rifarsi contro il venditore, chiedendogli indietro quanto anticipato. In effetti è spesso più comodo, per il condominio , prendersela con il nuovo acquirente, che è a portata di mano e ha un immobile ipotecabile o vendibile all'asta, piuttosto che con il venditore, difficilmente rintracciabile. Quindi è bene che, prima di acquistare, ci si informi dei debiti di chi vende, facendosi rilasciare un permesso per chiedere informazioni a questo proposito l'amministratore (che altrimenti potrebbe rifiutarsi, appellandosi alle norme sulla privacy).

La responsabilità degli inquilini.
Il proprietario è responsabile del comportamento dell'inquilino in condominio? Per rispondere, occorre distinguere tra illeciti civili e reati penali. Il padrone di casa è infatti responsabile, nei confronti dei vicini e del condominio, delle inadempienze e delle infrazioni al codice civile commesse dal suo inquilino. Per esempio, se l’inquilino non rispetta il regolamento condominiale, è il proprietario che ne risponde. Se non paga le spese, è il proprietario che deve versarle. Ovviamente, in tutti questi casi, il proprietario avrà diritto a farsi risarcire i danni versati o le spese condominiali non saldate. Viceversa, la responsabilità penale resta individuale, così come dice la Costituzione. Se, per esempio, l'inquilino fa cadere per errore un vaso sulla testa di un passante (reato colposo), ne risponde solo lui. Ma anche se intercetta l'elettricità attraverso un impianto pirata, o compie un abuso edilizio, senza che il proprietario abbia modo di saperlo o di impedirglielo.

Concorsi di colpa
Talvolta in condominio esistono anche concorsi di colpa. Mettiamo per esempio il caso di un singolo proprietario (o del suo inquilino) che sovraccaricano un impianto elettrico con troppi apparecchi. Così scoppia un incendio, che causa danni agli appartamenti attorno. Se l'impianto era in regola a tutti gli effetti, il condominio potrà chiamarsi fuori. Ma se l'impianto condominiale non era in sicurezza, perché mancava la messa a terra, parte della colpa ricade sulla testa del condominio che, talvolta, può avere difficoltà persino a riscuotere rimborsi assicurativi, perché le compagnie di assicurazioni rifiutano di sborsare se gli impianti non sono a norma.

Responsabilità dell'amministratore.
I compiti dell'amministratore sono numerosi, complessi e delicati. Deve applicare le delibere dell’assemblea, curare l’osservanza del regolamento di condominio, provvedere nell’imminenza di pericoli di crolli, anche se l’assemblea per questioni di risparmio abbia rinviato i lavori necessari. E poi deve , disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi, in modo che ciascun condomino se ne possa servire al meglio, conservare la documentazione, provvedere al pagamento delle spese e chiamare in causa i morosi (anche senza l'assenso dell'assemblea). Ha quindi responsabilità nell'osservanza delle norme di sicurezza e di risparmio energetico degli impianti, nel pagamento dei contributi e nella sicurezza lavoro del portiere. Più recentemente gli può essere attribuito un ruolo anche nelle questioni fiscali, con il versamento delle ritenute d'acconto dei dipendenti del condominio, con la burocrazia necessaria per avere le detrazioni sulle opere di recupero (il 36% delle spese da affrontare, da scalare sulla dichiarazione dei redditi), con il pagamento di tasse sull'immondizia o sull'occupazione degli spazi pubblici causata da un passo carraio o da un impalcatura per lavori edili. Le responsabilità di legge dell'amministratore riguardano solo le parti comuni del condominio, a meno che abbia ricevuto incarichi specifici da uno dei condomini, per esempio per gestire un appartamento in affitto (in questo caso, però, non agirà più come amministratore condominiale, ma come rappresentante della singola persona). A seconda dei casi, l'amministratore potrà essere chiamato in causa per inadempienze commesse da un singolo proprietario, da tutto il condominio o da persone e enti estranei (per esempio un fornitore, lo Stato, l'Inps). Se la colpa commessa riguarda il condominio l'amministratore può essere costretto a pagare danni. Per esempio se non ha chiesto un decreto ingiuntivo per costringere un condomino a pagare, sono fatti suoi. Se invece la colpa riguarda un estraneo al condominio, insieme all'amministratore può essere responsabile il condominio stesso. Per esempio, se l'amministratore fugge con la cassa, senza aver versato i contributi del portiere, è il condominio che deve pagare arretrati, interessi e sanzioni legali. Un altro esempio: se nel condominio il portiere è fulminato da una scarica elettrica, e manca l'impianto di messa a terra condominiale, sono responsabili in solido sia tutto il condominio che l'amministratore. Quest'ultimo non potrà giustificarsi affermando che in assemblea non si è voluto pagare il nuovo impianto, anche se lui aveva proposto, perché costava troppo: avrebbe dovuto infatti dimettersi dalla sua carica immediatamente, perché la sicurezza degli impianti è imposta da una legge dello Stato.

Cass. Civ. 14.04.2004 n. 7058 – Legittimazione passiva per cause inerenti parti comuni.
La Cassazione del 14 aprile 2004 n.7058, ha confermato ancora una volta che l’amministratore è legittimato passivo solamente per cause inerenti parti comuni dell’edificio amministrato. Precedentemente la Cassazione s’era espressa nei medesimi termini (cfr. Cass.Civ. 29.02.1988 n.2129 e Cass.Civ. 19.05.1999 n.4845).

Responsabilità di altri.
Vi sono alcuni casi in cui vi sono estranei al condominio che si caricano di responsabilità. Se per esempio la caldaia è centralizzata, quasi sempre ad assumersi le responsabilità della gestione e manutenzione è una ditta esterna, detta legalmente "terzo responsabile". Se accade un incidente o gli scarichi superano i livelli previsti dalle norme sul risparmio energetico e anti-inquinamento è allora solo il terzo responsabile a doverne rispondere e amministratore e condominio se ne possono lavare le mani. Anche il costruttore dell'edificio, o l'azienda edile che ha eseguito lavori prestano una garanzia decennale per le opere mal fatte. Entro un anno dalla scoperta del cosiddetto "vizio" della costruzione è possibile pretendere la riparazione e il risarcimento di eventuali danni causati. In genere quando il condominio affida a un tecnico esterno (per esempio la ditta che cura l'ascensore) risponde solo nei limiti del mancato controllo dell'attività del tecnico esercitabile da un inesperto dotato di normale buon senso. Per esempio se la cabina crolla con dentro un visitatore, e la ditta di manutenzione non si è fatta vedere per anni, l'amministratore e il condominio possono essere chiamati in causa perché dovevano accorgersi del comportamento della ditta-fantasma. Ma se i controlli erano stato eseguiti con una certa regolarità, è solo la ditta ad assumersi ogni responsabilità.

A cura di Flavio Chiodini, segretario Confappi-Fna (Confederazione piccola proprietà immobiliare)