Cassazione Civile,
sezione II, Sentenza 25 marzo 2004 n. 5975 I residenti al
pianterreno con ingresso separato dall’androne principale non partecipano
alle spese per l’ascensore. FATTO I condomini F.M. e A.A.R. (con atto di citazione 27.4.1995) convenivano in
giudizio davanti al Tribunale di Torino il Condominio di via A.(in seguito
solo Condominio) e, premesso di essere proprietari di unità immobiliari site
a piano terra dell'edificio, con ingresso diretto dall'androne carraio e in
modo del tutto indipendente dal vano scale e dal relativo impianto di
ascensore, chiedevano che fosse annullata la delibera condominiale del
23.7.1995 con la quale l'assemblea aveva ripartito le spese di esercizio del
1994, relative all'esecuzione dei lavori di installazione delle reti di
protezione dell'ascensore per l'adeguamento alla nuova normativa di sicurezza
di cui alla legge n. 46/1990, secondo le quote millesimali dei condomini.
Sostenevano gli attori che la ripartizione di dette spese doveva essere
operata, per analogia con le spese relative alle scale, secondo i criteri di
cui all'art. 1124 c.c., con esclusione delle unità site al piano terreno. Costituitosi, il
Condominio chiedeva il rigetto della domanda, deducendo, innanzi tutto, che
l'art. 1 del regolamento condominiale ricomprendeva l'ascensore tra le parti
comuni e che l'art. 9 prevedeva la suddivisione delle relative spese secondo
le quote millesimali di proprietà. Osservava poi che gli interventi di
adeguamento dell'ascensore alle normative CEE, essendo diretti al
conseguimento di obiettivi di sicurezza e incolumità delle persone, andavano
oltre le spese di straordinaria amministrazione; e che, facendo aumentare il
valore di tutte le proprietà individuali, dovevano essere ripartite in
ragione delle rispettive proprietà millesimali. Il Tribunale, in
accoglimento della domanda degli attori, annullava la delibera condominiale. Il gravame proposto
dal Condominio era accolto, per quanto di ragione, dalla Corte d'appello di
Torino, la quale (con sentenza n. 805/2000), in riforma della decisione del
Tribunale, dichiarava che alle spese di adeguamento dell'ascensore dovevano
concorrere, secondo i criteri indicati dall'art. 1124 c.c., anche i condomini
F.M. e E.R. Osservava la Corte
torinese che alla fattispecie era applicabile l'art. 1124 c.c., in tema di ripartizione
delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, stante la
sostanziale identità e complementarietà della funzione dell'ascensore
rispetto a quella delle scale. Riteneva che l'obbligo di partecipare alle
spese di adeguamento dell'impianto di ascensore gravava anche sui proprietari
delle unità immobiliari site al piano terreno, in quanto l'espressione
"a cui servano", contenuta in detta norma, stava ad indicare un
rapporto funzionale e strutturale stabile e non un concreto uso od una effettiva
utilizzazione nel senso di cui all'art. 1123, 2° comma, c.c..
Aggiungeva a conferma dell'applicabilità dell'art. 1124 c.c. il fatto che
l'impianto di ascensore conferiva un maggior valore ed un maggior prestigio
all'intero edificio, che tale impianto serviva anche per la manutenzione
delle parti comuni (in primis il tetto) e che il suddetto articolo,
includendo anche le cantine fra le unità che concorrono alla spesa, non dava
rilevanza alla posizione della singola unità dell'edificio condominiale. Ai fini di
coordinare la norma di cui all'art. 1124 c.c. con l'art. 12 del Regolamento
del Condominio - che in tema di "Riparto di spese per l'ascensore"
stabilisce che "Le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria
per l'esercizio dell'ascensore sono ripartite fra i condomini che se ne
servono, secondo le singole quote della tabella allegata al presente
regolamento" - riteneva la Corte torinese che le spese di adeguamento
dell'impianto di ascensore alle normative CEE non potevano considerarsi né di
ordinaria né di straordinaria manutenzione, ma erano assimilabili a quelle di
ricostruzione, comportando un rifacimento e un miglioramento strutturale ai
fini di meglio assicurare l'incolumità delle persone. Di conseguenza non
trovava applicazione l'art. 12 del Regolamento condominiale, ma l'art. 1124
c.c. nella parte concernente la ricostruzione. Pertanto la Corte
subalpina riteneva illegittima la delibera del 27.3.1995 nella parte in cui
poneva a carico dei condomini F.M. e E.R. la spesa
di adeguamento dell'impianto di ascensore in proporzione ai millesimi di
proprietà ex art. 1123, 1° comma, c.c., anziché secondo il criterio stabilito
dall'art. 1124, 1° comma, c.c.. Contro tale sentenza
hanno proposto ricorso per cassazione F.M. ed E.R.,
quest'ultima quale erede di A.A.R. deducendo
quattro motivi di censura. Il Condominio ha
resistito con controricorso, proponendo a sua volta ricorso incidentale in
base a due motivi. Entrambe le parti
hanno depositato memoria. DIRITTO Preliminarmente, in
udienza, è stata disposta la riunione, ai sensi dell'art. 335 c.p.c., dei ricorsi (principale e incidentale) perché
proposti contro la stessa sentenza. A) 1. Col primo motivo,
denunciando violazione dell'art. 12 del Regolamento condominiale, i
ricorrenti principali censurano la sentenza impugnata per non aver
considerato che le norme di cui agli artt. 1123 e 1124 c.c. sono derogabili
dal Regolamento condominiale di natura contrattuale e che, nel caso
specifico, tale regolamento (art. 12) stabilisce che le spese di manutenzione
ordinaria e straordinaria per l'esercizio dell'ascensore sono ripartite fra i
soli condomini "che se ne servono". Restano, pertanto, esclusi
dalla ripartizione i condomini le cui unità immobiliari, come quelle del F.M.
e E.R. si trovano a piano terra e non utilizzano
l'ascensore. 2. Col secondo
motivo, denunciando violazione dell'art. 1124 c.c., falsa applicazione,
nonché errore di motivazione, i ricorrenti censurano la sentenza impugnata
laddove ha ritenuto applicabile al caso di specie l'art. 1124 c.c. in materia
di manutenzione e ricostruzione delle scale, interpretando l'espressione ivi
contenuta "a cui servono" nel senso di "rapporto funzionale e
strutturale stabile e non di concreto uso od effettiva utilizzazione".
Sostengono che (secondo la giurisprudenza di merito) i proprietari "a
cui le scale servono" sono coloro che per accedere alla proprietà
esclusiva devono necessariamente servirsi delle medesime; non possono essere
addebitate, quindi, quote di alcun genere a chi, per accedere alla proprietà esclusiva,
non utilizzi le scale, ovvero, in relazione al caso di specie, l'impianto di
ascensore. 3. Col terzo motivo,
denunciando erronea motivazione su un punto decisivo della controversia, i
ricorrenti censurano l'impugnata sentenza per aver ritenuto l'impianto di
ascensore compreso fra le cose comuni, senza considerare che I' esenzione
dalle spese di una determinata categoria di condomini prevista dal
Regolamento condominiale (art 12), unitamente al costante orientamento
manifestato dal Condominio fin dalla sua costituzione, sono elementi tali da
dare, all'inserimento dell'impianto di ascensore fra le parti comuni
dell'edificio, l'esatto significato che non è quello di appartenenza a tutti
i condomini, ma solo a quelli che ne fanno uso. Affermano i ricorrenti
che il Regolamento condominiale può essere interpretato, e addirittura
modificato, per facta concludentia
e che le unità immobiliari site a piano terra nessun maggior pregio o valore
possono conseguire dalla presenza dell'impianto di ascensore, né questo serve
per la manutenzione di parti comuni dell'edificio, quali il tetto. 4. Col quarto
motivo, denunciando erroneità della motivazione su un punto decisivo della
controversia, nonché violazione di legge, art. 1124 c.c. e principi di
diritto, i ricorrenti sostengono che erroneamente la Corte d'appello ha
considerato l'intervento in questione sull'impianto di ascensore quale
ricostruzione e, come tale, non rientrante nella previsione dell'art. 12 del
Regolamento condominiale. In realtà i lavori di adeguamento alla normativa
CEE, consistenti nel caso specifico in semplice innalzamento di qualche
centimetro della preesistente grata di protezione, rientrano nelle opere di
ordinaria o straordinaria manutenzione. I condomini F.M. e E.R. le cui unità immobiliari hanno accesso diretto
dall'androne carraio dell'edificio, sono esonerati dalla partecipazione alle
spese dell'impianto di ascensore (sia ordinarie che straordinarie) in virtù
dell'art. 12 del Regolamento condominiale, il quale, avendo natura contrattuale,
costituisce deroga al disposto dell'art. 1124 c.c., che, tuttavia, esclude
dalla partecipazione alla spesa i condomini che non si servono
dell'ascensore. B) Il Condominio a
sostegno del ricorso incidentale deduce quanto segue. 1. Violazione e
falsa applicazione dell'art. 1124 c.c. per aver ritenuto la Corte d'appello
l'intervento in questione assimilabile alla ricostruzione. Sostiene il
Condominio che le spese di adeguamento dell'ascensore alla normativa CEE non
dipendono da interventi correlati con l'intensità dell'uso, con la vetustà,
con guasti accidentali, ma da esigenze di sicurezza mediante introduzione di
nuovi elementi strutturali. Ciò comporta l'esclusione dell'applicazione
dell'art. 1224 c.c.. Inoltre, quando
risulta una relazione strumentale fra una parte o un impianto dell'edificio e
l'uso comune, sussiste il vincolo pertinenziale che vale a qualificare comune
una parte dell'edificio in applicazione dei criteri previsti dall'art 1117
c.c., il quale stabilisce una presunzione di comproprietà fra i condomini
relativamente alle parti nominate, fra le quali anche gli ascensori. Aggiunge il
ricorrente che se è vero che l'uso dell'ascensore è destinato a servire i
condomini in misura diversa, a seconda dell'utilità in relazione all'altezza
del piano, è pur vero tuttavia che anche i partecipanti che hanno porzioni al
piano terreno possono trarre utilità dall'impianto, in quanto l'ascensore non
solo arreca un maggior pregio alle unità immobiliari ma soprattutto permette
il raggiungimento di parti comuni che altrimenti sarebbe più difficoltoso. 2. Col secondo
motivo, denunciando erronea motivazione su un punto fondamentale della
controversia, il Condominio si duole che la Corte d'appello non abbia
considerato che, trattandosi di bene comune che comunque "serve"
anche ai piani terra, la suddivisione delle spese non può che essere
praticata secondo i criteri stabiliti dall'art. 1123 c.c.. Sostiene il
ricorrente che la spesa di adeguamento dell'ascensore alla normativa CEE è
una spesa straordinaria, ma con una accezione speciale che trascende quella
tradizione e rende inapplicabile al caso l'art. 12 del Regolamento
condominiale C) I motivi, da
trattare congiuntamente perché strettamente connessi, del ricorso principale
meritano accoglimento per quanto di ragione in base alle seguenti
considerazioni. Come questa Corte ha
avuto modo di affermare, in tema di condominio di edifici la regola posta
dall'art 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e
ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o
porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale alla altezza di
ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e
ricostruzione dell'ascensore già esistente. Nell'ipotesi, invece,
d'installazione ex novo dell'impianto dell'ascensore trova applicazione la
disciplina dell'art. 1123 c.c. relativa alla ripartizione delle spese per le
innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della
proprietà di ciascun condomino) (cfr., fra tante, Cass. 25.3.1999, n. 2833;
16.5.1991, n. 5479). E' stato anche detto
che la disciplina di cui agli artt. 1123-1125 c.c., sul riparto delle spese
inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con atto negoziale, e,
quindi, anche con il regolamento condominiale che abbia natura contrattuale.
Pertanto, con riguardo alla ripartizione delle spese per la manutenzione,
ricostruzione e installazione dell'ascensore, deve ritenersi legittima non
solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura
diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o
parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese
medesime. In quest'ultima ipotesi, nel caso cioè in cui una clausola del
regolamento condominiale stabilisca in favore di taluni condomini l'esenzione
totale dall'onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle
di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune (come ad es.
l'ascensore), si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di
condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato
(v. Cass. 26.1.1998, n. 714; 16.12.1988, n. 6844). D) Nel caso
specifico il Regolamento condominiale di natura contrattuale stabilendo
all'art. 12 che "Le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria
per l'esercizio dell'ascensore sono ripartite fra i condomini che se ne
servono, secondo le singole quote della tabella allegata al presente
regolamento", prevede, a contraris,
l'esenzione, in deroga alla disciplina di cui agli artt. 1123-1125 c.c., dal
concorso a tali spese di una determinata categoria di condomini, precisamente
di quella che non si serve dell'ascensore, con tutte le conseguenze derivanti
da tale esonero. L'impugnata sentenza
non ha applicato i suddetti principi giurisprudenziali conseguenti a tale
esonero, perché ha ritenuto che le spese di adeguamento dell'ascensore alla
normativa CEE attengono non alla manutenzione ordinaria o straordinaria (in
relazione alla quale è prevista - art. 12 del Regolamento di condominio -
l'esenzione dal concorso per i condomini che non si servono dell'ascensore),
bensì alla ricostruzione di tale bene, donde l'applicazione per analogia
dell'art. 1124 c.c. in tema di ricostruzione delle scale. E) Ma la motivazione
addotta per considerare tali spese come di ricostruzione risulta affatto
insufficiente e carente, perché assertivamente fa
riferimento a intervento tecnico finalizzato a introdurre elementi
strutturali e costruttivi nuovi, senza però dire e spiegare in che cosa tale
intervento tecnico sia consistito. Tanto più che gli
interventi di adeguamento dell'ascensore alla normativa CEE, essendo diretti
al conseguimento di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità
delle persone, onde proteggere efficacemente gli utenti e i terzi, attengono
all'aspetto funzionale dello stesso, ancorché riguardino l'esecuzione di
nuove opere, l'aggiunta di nuovi dispositivi, l'introduzione di nuovi
elementi strutturali. F) Inoltre
l'impugnata sentenza non ha tenuto conto che le norme sul condominio non
classificano con precisione le diverse spese e non adoperano neppure una
terminologia uniforme. L'art. 1123 c.c., al primo comma, enumera le spese per
la "conservazione", per il "godimento", per la
"prestazione dei servizi" e per le "innovazioni", mentre
al terzo comma cita genericamente le spese di "manutenzione"; gli
artt. 1124 e 1125 c.c. fanno menzione delle spese di "manutenzione"
e "ricostruzione", assoggettandole alla stessa disciplina; l'art.
1126 c.c. elenca quelle per le "riparazioni" e le
"ricostruzioni". A parte il rilievo
che la dottrina, accanto alla suddivisione tra spese per la conservazione e
la manutenzione (dirette a conservare l'esistenza delle cose e ad impedirne
il deterioramento), spese per il godimento (dirette al diverso fine dell'uso)
e spese per la ricostruzione (volte a ripristinare il bene comune andato
distrutto), introduce l'ulteriore distinzione tra spese necessarie (dirette
ad assicurare alle cose comuni la destinazione e il servizio, che
costituiscono le finalità del condominio), spese utili (dirette a migliorare
le parti comuni) e spese voluttuarie (destinare ad abbellire le parti
comuni), va anche sottolineato, sempre con riferimento alla normativa sul
condominio, che l'art. 1104 c.c. distingue sostanzialmente due specie di
spese comprensive di tutte le altre: spese per la conservazione e spese per
il godimento della cosa comune. Le spese per la conservazione attengono
all'integrità del bene (e riguardano le erogazioni per la conservazione in
senso stretto, per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per le
riparazioni), ovvero alla sua ricostruzione e ripristino (somme occorrenti
per il rifacimento) ed afferiscono all'utilità oggettiva del bene. Le spese
per il godimento attengono all'uso delle cose (ovvero degli impianti o
servizi comuni): godimento che scaturisce da un fatto soggettivo, personale,
mutevole. L'impugnata sentenza
con motivazione insufficiente e inadeguata ha ritenuto di includere le spese
di adeguamento dell'ascensore alla normativa CEE tra quelle di ricostruzione
dell'impianto, escludendo che le stesse potessero rientrare tra quelle di
conservazione ossia di manutenzione (straordinaria). G) Sotto altro
profilo, l'impugnata sentenza non ha neppure tenuto conto che, in base
all'art. 1124 c.c., le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e,
quindi, dell'ascensore, sono assimilate e assoggettate alla stessa
disciplina, senza alcuna distinzione tra l'une e l'altre (cosi come, per
l'art. 1125 c.c., le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti,
delle volte e dei solai), sicché la clausola di regolamento condominiale
convenzionale che esoneri una determinata categoria di condomini dal pagamento
delle spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria) ove sia intesa nel
senso di modificare anche detta assimilazione legale, distinguendo le varie
spese, richiede una motivazione adeguata. H) In base alle
considerazioni esposte, il ricorso principale va accolto per quanto di
ragione, con conseguente assorbimento del ricorso incidentale; l'impugnata
sentenza deve essere cassata e la causa rimessa per nuovo esame ad altra
sezione della Corte d'Appello di Torino, che si atterrà ai principi sopra esposti
e provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione, facendone questa
Corte espressa rimessione (art. 385, ult. cpv., c.p.c.). P.Q.M. La Corte, riuniti i
ricorsi, accoglie per quanto di ragione il ricorso principale, assorbito il
ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa per nuovo
esame ad altra sezione della Corte di Appello di Torino, che provvederà anche
sulle spese deI giudizio di cassazione. |