È stato approvato il 6.3.2009 dal Consiglio dei Ministri, il Dpr che definisce le metodologie di calcolo e i requisiti minimi per la prestazione energetica degli edifici e degli impianti termici per la climatizzazione invernale e per la preparazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari, in attuazione delle lettere a) e b) dell’articolo 4 comma 1 del Dlgs 192/2005.
Sicurezza impianti: le risposte del Ministero a domande poste da diverse fonti (tra cui Confappi-Federamministratori)
Nella compravendita o affitto, le norme sulla consegna delle certificazioni degli impianti sono state cancellate dal comma 2 dell’articolo 35 del Decreto legge sulla semplificazione, ancora in attesa di essere pubblicato in Gazzetta Ufficiale.
Pubblichiamo le risposte fornite da Raffaello Sestini, capo dell'ufficio legislativo del ministero dello Sviluppo economico, alle domande fatte da varie fonti (tra cui l’Ufficio Studi Confappi-Federamministratori), per conto de Il Sole 24 ore
b) Sicurezza impianti e compravendite (Domande del notaio Angelo Busani per Il Sole 24 ore);
d) Sicurezza impianti e contratti di locazione (quesiti di un’associazione di proprietari immobiliari) ,
e) Nota del Ministero sviluppo su sicurezza impianti e compravendite
Nuove forniture di elettricità, gas e acqua e sicurezza impianti
(domande al Ministero dell’Ufficio Studi Confappi Federamministratori, in collaborazione con il Sole 24 ore)
Premessa
Entro trenta giorni dall'allacciamento di una nuova fornitura di gas, energia elettrica, acqua, negli edifici di qualsiasi destinazione d'uso, il committente deve consegnare al distributore o al venditore dell’utenza copia della dichiarazione di conformità dell'impianto. Se non lo fa, il fornitore o il distributore di gas, energia elettrica o acqua, previo congruo avviso, sospende la fornitura. Questo nuovo adempimento è obbligatorio dal 27 marzo 2008, data in cui è entrato in vigore il Decreto del Ministero dello Sviluppo n. 37/2008. La nuova norma, oltre a generare prevedibili preoccupazioni, non è affatto chiara, anche perché dettata in tre soli commi dell’articolo 8 del decreto, in modo sintetico. Perciò il Sole 24 ore, in collaborazione con l’Ufficio Studi della Confappi-Federamministratori (organizzazione dei proprietari immobiliari) ha posto al Ministero alcune domande, a cui il Ministero ha risposto in tempi davvero rapidi. Eccole.
1) II commi da 3 a 5 dell’art. 8 del Dm 37/2008 prevedono che sia dettata un’ulteriore disciplina regolamentare prima che possano dirsi efficaci?
Al fine di garantire l’efficacia delle prescrizioni poste a tutela della sicurezza di chi vive o lavora in un edificio, il D.M. n. 37/2008, ai commi 3, 4 e 5 dell’art. 8 prevede, che entro trenta giorni dall’allacciamento della fornitura di gas, luce e acqua debba essere consegnata al fornitore copia della dichiarazione di conformità o di rispondenza, ed in caso di inottemperanza impone al fornitore di sospendere l’erogazione previo congruo avviso.
Si tratta di norme immediatamente applicabili, che fanno però “salvi i provvedimenti da parte delle autorità competenti”. Quindi, spetterà all’autorità di regolazione di settore (che ha già previsto una disciplina analoga per il gas) agli enti locali e (entro tali margini) ai singoli distributori o fornitori, adottare e comunicare agli utenti eventuali procedure operative, nel rispetto delle previsioni del regolamento.
2) Il Dm 37/2008 parla di “allacciamento di una nuova fornitura”. La nuova fornitura comprende anche i mutamenti del gestore di una utenza già esistente? Comprende modifiche delle condizioni contrattuali di una vecchia fornitura? Comprende il subentro di una fornitura che continua ad essere attivata da parte, per esempio, di un nuovo acquirente dell’immobile? O comprende i subentri una fornitura preesistente, solo se precedentemente disattivata?
Il D.M. si riferisce espressamente all’allacciamento di nuove forniture”, e non alla loro semplice “attivazione”, così come facevano alcune delibere dell’Autorità di settore, proprio perché ai fini della sicurezza rileva che la verifica dell’impianto sia contestuale alla sua messa in esercizio, mediante l’avvio della fornitura di gas, di energia elettrica ed acqua. Ne consegue che qualsiasi modifica del contratto di fornitura (cambio del gestore o delle condizioni di fornitura o subentro ad un precedente utente, anche a seguito di temporanea disattivazione) non determina l’obbligo di consegna della dichiarazione di conformità o di rispondenza.
Il D.M. non ostacola, pertanto, la liberalizzazione del mercato elettrico, perché in caso di cambio del gestore non è previsto nessun nuovo adempimento
3) Il Dm 37/2008 afferma: “La medesima documentazione é consegnata nel caso di richiesta di aumento di potenza impegnata a seguito di interventi sull'impianto, o di un aumento di potenza che senza interventi sull'impianto determina il raggiungimento dei livelli di potenza impegnata di cui all'articolo 5, comma 2 o comunque, per gli impianti elettrici, la potenza di 6 kw”. Facciamo un esempio, un abbastanza frequente: quello di un incremento oltre i 3 kilowatt standard di potenza dell’erogazione di elettricità. Esso può avvenire in seguito all’installazione di nuovi impianti (ad esempio un impianto di condizionamento o uno scaldabagno elettrico ), oppure semplicemente perché l’impianto attuale non “regge” i dispositivi esistenti (per esempio il ferro da stiro, il forno e la lavatrice che funzionano contemporaneamente). Come può l’azienda erogatrice di elettricità sapere se la documentazione va chiesta o non va chiesta per l’incremento di potenza? E’obbligata a eseguire dei controlli a proposito o la responsabilità ricade solo sull’utilizzatore dell’impianto?
L’unico caso di variazione di una fornitura esistente per il quale è prevista la consegna della documentazione, consiste nell’aumento di potenza impegnata, ma solo a certe condizioni.
Infatti, la dichiarazione deve essere consegnata solo se:
a) l’aumento consegue a interventi che impongono di per sé il rilascio della dichiarazione di conformità;
b) oppure se l’aumento avviene nei casi in cui l’art. 5, comma 2, impone di redigere il progetto per i nuovi interventi: si tratta di impianti di notevole rilievo sotto il profilo della sicurezza, di regola non presenti nelle abitazioni, ma solo nei condomini o in esercizi produttivi o commerciali di un certo rilievo (ad esempio potenza dell’impianto elettrico superiore a 6 kw, ovvero superficie delle abitazioni superiore a 400 mq e degli immobili adibiti ad altri usi superiore a 200 mq).
L’ultimo inciso consente, poi, di ricondurre a ragionevolezza l’elenco dell’articolo 5 (che nasce per i progetti e non per le utenze), precisando che, anche qualora si realizza una delle previsioni del medesimo articolo, è comunque necessario che l’impianto elettrico raggiunga poi “la potenza di 6 kw”: pensiamo, ad esempio, ad un appartamento di 401 mq, in gran parte disabitato: occorrerà progettare i nuovi impianti (resi impegnativi dalle dimensioni) ma non avrebbe senso imporre un particolare onere documentale per un allaccio di corrente di modesta potenza inferiore a 6 kw.
In conclusione, in caso di aumento della potenza impegnata, la dichiarazione di conformità o rispondenza deve essere consegnata solo se c’è stato un intervento che richiede di per sé il rilascio di tali certificati, oppure nei casi in cui d’ora in poi sarebbe necessario progettare l’impianto, salvo che la potenza impegnata sia inferiore a 6 kw.
Naturalmente il fornitore finale del prodotto all’utente può essere all’oscuro di tali circostanze. Pertanto, potrà e dovrà controllare i nuovi allacci mentre per le variazioni dovrà “accontentarsi” della dichiarazione resa sotto la propria responsabilità dall’utente.
4) Poiché l’utilizzatore dell’impianto o colui che esegue incrementi della sua potenza, subentro o modifiche contrattuali non coincide talvolta con il proprietario dell’immobile (per esempio è in locazione), deve ritenersi che, qualora non ottenga dal proprietario la documentazione necessaria, sia costretto a subire l’interruzione della fornitura (salvo poi rifarsi in giudizio)?
L’utilizzatore (locatore, affittuario etc.) riceve di regola l’immobile già fornito dei necessari allacci. E’ difficile che a modifiche delle forniture come quelle individuate non consegua una modifica dell’impianto che richiede l’iniziativa o almeno l’autorizzazione del proprietario. In conclusione, è rimessa alla libera contrattazione delle parti l’imputazione degli oneri relativi all’ottenimento della documentazione.
5) Le sanzioni previste dall’articolo 15 del decreto possono ricadere sull’azienda erogatrice che non richiedono la documentazione di sicurezza dell’impianto, in caso di nuova fornitura? Si applicano tali sanzioni anche in caso di mancata fornitura della documentazione di congruità degli impianti da parte dell’utilizzatore o quest’ultimo è solo soggetto alla sospensione della fornitura?
L’impresa fornitrice e l’utente del servizio sono soggetti alle sanzioni previste dal D.M. nel caso di sua violazione.
6) Si può ritenere che il Dm 37/2008 porti a modifiche o abrogazioni della Delibera Autorità energia elettrica gas 18 marzo 2004 n. 40, che prevede la sospensione della fornitura di gas metano in caso di mancato invio, da parte dell’utente, della dichiarazione di conformità dell’impianto, secondo procedure precise? Oppure vale in questo caso il comma 3 dell’articolo 1 che stabilisce “3. Gli impianti o parti di impianto che sono soggetti a requisiti di sicurezza prescritti in attuazione della normativa comunitaria, ovvero di normativa specifica, non sono disciplinati, per tali aspetti, dalle disposizioni del presente decreto”.?
Il comma 4 dell’art. 8 del D.M., concernente le forniture di gas, può già essere applicato secondo la delibera dell’Autorità per l’energia elettrica e il gas del 18 marzo 2004, che è sostanzialmente conforme alla nuova norma, salva la possibilità della medesima Autorità di procedere ad ulteriori messe a punto nel rispetto del regolamento (ad esempio, per gli immobili non adibiti a civile abitazione, la certificazione prevista dalla delibera è ora “assorbita” dalla dichiarazione di conformità o di rispondenza).
7) Nel caso in cui la nuova fornitura riguardi un impianto condominiale (ad esempio acqua potabile), basta fornire la documentazione di conformità dell’impianto condominiale stesso o è necessario fornire quella dei singoli impianti ad esso collegati? Se quest’ultima ipotesi e quella vera, il condomino e/o l’utilizzatore dell’impianto (per esempio, inquilino in locazione) che non forniscano la documentazione sono soggetti a sanzioni?
La documentazione relativa agli impianti condominiali riguarda solo la parte comune dell’edificio e quindi degli impianti.
8) Nel caso chela fornitura riguardi un impianto di un’unità immobiliare in uno stabile condominiale, basta fornire la documentazione di conformità dell’impianto singolo stesso o è necessario fornire quella dell’impianto condominiale ad esso collegato? In quest’ultima situazione il condominio e/o l’amministratore che non forniscano la documentazione sono soggetti a sanzioni?
In modo del tutto analogo, la documentazione relativa al singolo appartamento non comprende le parti comuni dell’edificio, e quindi nulla deve essere allegato al riguardo.
9) Si afferma “il fornitore o il distributore di gas, energia elettrica o acqua, previo congruo avviso, sospende la fornitura”. La congruità del preavviso è lasciata all’interpretazione del fornitore o del distributore, oppure si intende dare delucidazioni a proposito? Ricordiamo che la delibera 40/2004 dell’Autorità per l’energia elettrica e il gas prevede precise tempistiche, modi di comunicazione, eccetera….
Il fornitore deve dare un preavviso “congruo”, cioè utile, secondo un criterio di ragionevolezza, al fine di poter ottenere e consegnare la documentazione. La norma, immediatamente operativa, potrà essere ulteriormente specificata dall’Autorità di regolazione di settore e dagli enti locali competenti, che si potranno anche occuparsi delle utenze “protette” (presenza di attrezzature mediche, etc), già ora non soggette a distacco ai sensi del comma 5.
Sicurezza impianti e compravendite
(Domande al Ministero Sviluppo del notaio Angelo Busani per Il Sole 24 ore)
1 L'obbligo di garanzia (articolo 13 del Dm 37/2008) riguarda i soli impianti realizzati o modificati dopo il 27 marzo 2008 o anche gli impianti realizzati in precedenza? In quest'ultimo caso, la garanzia concerne qualsiasi impianto o solo quelli realizzati o modificati dopo la legge 46/1990?
Il Dm 22 gennaio 2008 n. 37 disciplina la realizzazione e la modifica in condizioni di piena sicurezza degli impianti negli edifici, senza prevedere nessuna disposizione di adeguamento degli impianti preesistenti che, pertanto, si considerano a norma qualora realizzati o modificati in conformità alle disposizioni applicabili a quell'epoca. D'altro canto, la prescrizione dell'articolo 13, anche in relazione ai fini di tutela della sicurezza delle persone, non può non riguardare tutte le cessioni a qualsiasi titolo o di uso dei fabbricati, compiute a decorrere dall'entrata in vigore della disciplina. Ne consegue che dal 27 marzo del 2008 l'obbligo di garanzia previsto dall'articolo 13 riguarda tutti gli edifici anche preesistenti, ma, naturalmente la sicurezza degli impianti preesistenti (e relativi oneri documentali) dovranno essere conformi alle norme applicabili all'epoca della loro realizzazione o del loro ultimo adeguamento obbligatorio. Pertanto, gli adempimenti diventano via via più tenui quanto più la realizzazione degli impianti si allontana nel tempo.
2 L'obbligo di garanzia è derogabile per esplicita pattuizione tra i contraenti? In caso negativo, l'immobile non è più vendibile fino a che gli impianti non sono messi a norma?
L'articolo 13 non prevede eccezioni all'obbligo di garanzia, che risponde a un basilare principio di buona fede contrattuale; è viceversa possibile non allegare le dichiarazioni di conformità e di rispondenza. La mancata previsione della garanzia da parte del venditore può essere fatta valere dall'acquirente, trattandosi di norma volta a tutelare la pubblica incolumità, ma non comporta la nullità del contratto.
3 L'obbligo di garanzia è derogabile per esplicita pattuizione tra i contraenti se riguarda impianti realizzati dopo il 27 marzo 2008?
Si è già precisato che l'obbligo di garanzia non prevede eccezioni perché risponde a un'esigenza di interesse pubblico generale come quella delle sicurezze delle persone (soprattutto casalinghe e bambini, che vengono oggi colpiti da frequenti incidenti domestici). Inoltre, l'obbligo di garanzia risponde a principi fondamentali dell'ordinamento giuridico, quali quello di buona fede contrattuale e quello di responsabilità del venditore per i vizi della cosa venduta. L'obbligo di garanzia, quindi, non è mai derogabile e prescinde dal tempo della realizzazione degli impianti.
4 Se la garanzia viene prestata ma poi l'impianto non si rivela a norma, la violazione dell'obbligo di garanzia comporta l'applicazione della sanzione da euro 1.000 a euro 10.000?
L'articolo 13 del nuovo decreto impone al venditore di prestare la propria garanzia circa la sicurezza degli impianti, nei termini già indicati, ma non prevede uno specifico obbligo di adeguamento degli impianti dell'immobile (che il venditore potrebbe anche non conoscere affatto) prima di stipulare la vendita o la locazione. Pertanto, se l'impianto non si rivela a norma, scatta la garanzia prestata con l'obbligo del venditore di tenere indenne il compratore dalle spese e dagli eventuali danni (obbligo che peraltro preesisteva secondo i principi generali del nostro ordinamento). Non è viceversa configurabile una sanzione amministrativa, salvo che si possa risalire a specifiche responsabilità relative all'avvenuta installazione e manutenzione dei singoli impianti.
5 La sanzione viene irrogata al costruttore, all'impiantista, al committente, al venditore, al notaio?
La sanzione, che come si è visto può riguardare solo la mancata previsione della garanzia, riguarda il venditore salva la responsabilità deontologica del notaio.
6 Se la garanzia viene prestata e poi l'impianto non si rivela a norma, la violazione dell'obbligo di garanzia determina la nullità del contratto?
L'obbligo di garanzia determina effetti proprio solo in caso di impianto non a norma ponendo la relativa responsabilità in capo al venditore, senza, in ogni caso incidere sulla esistenza, validità o efficacia del contratto, salvo che il compratore possa dimostrare che la difformità dell'impianto dalla disciplina a esso applicabile costituisce un inadempimento "essenziale", tale da porre nel nulla l'intero contratto.
7 Se in un contratto preliminare nulla viene detto sullo stato degli impianti, il preliminare si interpreta nel senso che l'immobile è venduto «visto e piaciuto» e «nello stato in cui si trova» oppure si interpreta nel senso che il venditore deve mettere a norma gli impianti e garantire la loro conformità?
Il venditore è tenuto a garantire la sicurezza degli impianti, nei termini anzidetti, ma non è tenuto a metterli a norma, salvo che tale obbligo sia espressamente previsto dal preliminare o dal definitivo.
8 Se in un contratto di compravendita non è fatta menzione della garanzia né è contenuta un'esplicita deroga alla garanzia, si applica la sanzione da euro 1.000 a euro 10.000?
Sì.
9 Questa sanzione viene irrogata al costruttore, all'impiantista, al committente, al venditore, al notaio?
La sanzione viene irrogata al venditore salva la responsabilità deontologica del notaio.
10 Se in un contratto di compravendita non è fatta menzione della garanzia né è contenuta un'esplicita deroga alla garanzia, il contratto è nullo?
No. Può caso mai ritenersi che la garanzia valga comunque, anche ove non espressamente apposta.
11 L'articolo 13 prima parla di «trasferimento a qualsiasi titolo» e poi parla di «venditore». Cosa si intende per «trasferimento a qualsiasi titolo»? Solo la compravendita? Qualsiasi atto traslativo a titolo oneroso (permuta, conferimento, eccetera)? Anche i trasferimenti a titolo gratuito (donazione)? La costituzione e il trasferimento di usufrutto? Il trasferimento di nuda proprietà?
La norma riguarda ogni forma di trasferimento, anche quello a titolo gratuito in quanto il principio su cui si fonda la garanzia è quello della tutela della sicurezza delle persone. Del resto, la giurisprudenza ha già affrontato e chiarito gli ambiti della responsabilità di chi mette un bene a disposizione di altri a titolo gratuito.
Sicurezza impianti e compravendite
(risposte dei notai Angelo Busani e Giovanni Rizzi ai quesiti dei lettori del Sole 24 ore)
1 Come cambiano le regole per i compromessi? Che cosa va indicato nei contratti preliminari?
Quello del compromesso è il momento più importante, in cui vanno tutelate entrambe le parti, sia l'acquirente che il venditore. Il notariato aveva sollevato il tema già in uno studio dell'anno scorso, indicando che anche nel preliminare va disciplinato l'aspetto della garanzia degli impianti. In caso di impianti non a norma, va specificato a chi spetta l'onere dell'adeguamento: non è escluso naturalmente che sia l'acquirente, ma è fondamentale che il tutto sia disciplinato nel preliminare.
2 E nel caso in cui il compromesso sia stato firmato prima del 27 marzo, cioè prima dell'entrata in vigore del nuovo decreto?
Il problema va risolto caso per caso, applicando il principio dell'articolo 1375 del Codice civile (correttezza e buona fede). Bisogna capire se l'acquirente era effettivamente a conoscenza del fatto che gli impianti non fossero a norma. Se il vizio era conosciuto, l'obbligo di garanzia cade. Va poi sottolineato che l'atto stipulato in agenzia, incrociando proposta e accettazione, è un vero compromesso: il contratto si forma con l'accettazione della proposta.
3 Gli obblighi documentali previsti dal decreto ministeriale in caso di "trasferimento dell'immobile a qualsiasi titolo" si applicano anche ai trasferimenti nell'ambito delle procedure esecutive immobiliari?
Indubbiamente il decreto impianti riguarda qualsiasi tipo di trasferimento, quindi anche i trasferimenti coattivi. Pertanto, le perizie che assistono queste procedure dovranno necessariamente essere redatte in modo da evidenziare ai potenziali acquirenti lo stato degli impianti, in modo da renderli consapevoli delle eventuali spese da sostenere per l'adeguamento.
4 Devo vendere un immobile che ha più di 30 anni senza alcun certificato di conformità sugli impianti, come mi devo comportare?
Trent'anni fa, nel 1978, non esistevano leggi sulla conformità: quindi paradossalmente gli impianti si devono considerare a norma nel senso che nessuna norma c'era. Il ministero ha infatti chiarito che la sicurezza degli impianti va valutata in base alla conformità alle norme di sicurezza vigenti al momento della loro realizzazione e della loro modifica. In concreto, un immobile di questo tipo si fa prima a venderlo semplicemente nello "stato in cui si trova", con un accordo tra venditore e acquirente.
5 Dieci anni fa ho ristrutturato il mio appartamento a regola d'arte, ma non trovo la certificazione: come mi devo muovere?
Con una ristrutturazione successiva al 1990 dovrebbe essere stato chiesto il rilascio dell'agibilità: nella richiesta dovrebbero essere state allegate le dichiarazioni di conformità, quindi basta andare in Comune a recuperarle. Se invece si è trattato di un intervento di manutenzione straordinaria, che non ha comportato la richiesta di agibilità, non resta che ricorrere al documento sostitutivo (la dichiarazione di rispondenza, redatta da un tecnico).
6 Il decreto ministeriale ha modificato il modello di conformità?
Nel decreto è allegato un nuovo modello, simile a quello precedente. Ricordiamo che la dichiarazione di conformità va redatta sui nuovi modelli ministeriali e la legge dice che ne fanno parte integrante una relazione dei materiali impiegati e il progetto.
7 Quali sono le regole per le case nuove?
La mancanza del certificato di conformità in un fabbricato nuovo significa che non è agibile. Il che vuol dire "vendere una cosa per un'altra", con la possibilità per l'acquirente di farsi ridare i soldi e risarcire il danno.
8 Per gli affitti come ci si deve comportare?
Il ministero ha chiarito che il locatore deve garantire la conformità e consegnare le certificazioni; però è anche possibile che locatore e conduttore si accordino nel senso di stabilire che la locazione abbia a oggetto un fabbricato non a norma e che il locatore non consegni all'inquilino alcuna certificazione.
9 La certificazione di conformità va rilasciata anche per gli impianti condominiali?
Sì. Questo contribuirà a coinvolgere di più gli amministratori di condominio nelle compravendite, poiché dovranno certificare gli impianti.
Sicurezza impianti e contratti di locazione
(quesiti al Ministero dello Sviluppo di un’associazione di proprietari immobiliari)
Pubblichiamo le risposte, diffuse il 28 marzo 2008 dal ministero dello Sviluppo economico ai «quesiti interpretativi» sulla sicurezza degli impianti formulati da un’associazione di proprietari immobiliari .
Si fa riferimento ai quesiti formulati da codesta spettabile Confederazione con nota n. 12108.08/gst/dg in data 27 marzo 2008 e concernenti il decreto ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37, di riordino della disciplina per la sicurezza degli impianti all'interno degli edifici.
Al riguardo, è possibile fornire una risposta rassicurante, tale da consentire un ripensamento della scelta di dare indicazione negativa circa la stipula di nuovi contratti di locazione.
Infatti, come già evidenziato nella nota interpretativa in data 26 marzo 2008, cui la nota in epigrafe si riferisce, il decreto in oggetto semplifica notevolmente le procedure e gli adempimenti formali, non solo in caso di compravendita ma anche in caso di locazione degli immobili, rendendo contemporaneamente più efficaci le norme a tutela della sicurezza delle persone che vivono o lavorano all'interno degli edifici, anche mediante il rafforzamento dell'attuale sistema sanzionatorio.
In particolare, ai quattro singoli quesiti interpretativi proposti si osserva quanto segue.
Quanto alla possibilità di non consegnare la dichiarazione di conformità al conduttore, si osserva che il testo dell'articolo 13 esplicita la possibilità del venditore e del compratore di accordarsi al fine di derogare al previsto obbligo di consegna della dichiarazione di conformità.
Lo stesso articolo 13 quando prevede che la "stessa documentazione" "sia consegnata al locatore, evidentemente richiama non solo l'indicazione dei documenti da consegnare, ma anche la possibile deroga in esame. Il locatore e il locatario potranno pertanto accordarsi per evitare la consegna della dichiarazione di conformità, come già peraltro evidenziato nella predetta nota del 26 marzo 2008.
Quanto alla possibilità di non consegnare anche il progetto si osserva quanto segue: se da un lato il progetto (o l'elaborato tecnico per i nuovi impianti "sotto soglia") costituisce parte integrante della dichiarazione di conformità, d'altro lato la dichiarazione di conformità completa le indicazioni del progetto (che pure mantiene una sua autonoma rilevanza) mediante l'attestazione del suo rispetto nella realizzazione dell'impianto.
Ne consegue che, sotto il profilo della finalità di interesse generale concernente la pubblica incolumità, la consegna del progetto senza la certezza che esso corrisponda all'impianto non è utile.
Alla luce di quanto considerato si ritiene che il tenore letterale della norma consenta di intendere che la prevista deroga alla consegna di documenti possa estendersi al progetto.
Quanto all'individuazione degli impianti che necessitano di collaudo e ai rapporti fra collaudo e dichiarazione di conformità si osserva che esiste una profonda differenza tra lo specifico collaudo, specifica verifica normativamente prevista solo per alcuni impianti, e la dichiarazione di conformità, resa dall'installatore circa la rispondenza di quanto realizzato alle norme di sicurezza applicabili.
In alcuni casi, la dichiarazione di conformità vale non come collaudo, ma come omologazione (cioè prima verifica) degli impianti, così come accade per i dispositivi di messa a terra e di protezione contro le scariche atmosferiche (Dpr 462/2001).
Fatte salve le normative più rigorose riferite a specifiche attività industriali "a rischio" (legge "Seveso", impianti nucleari … ) ben note agli operatori del settore, attualmente non si rinvengono impianti negli edifici di civile abitazione sottoposti a collaudo.
Alcuni impianti condominiali oggi sottoposti a marcatura CE, dovevano in precedenza essere collaudati e quindi devono essere tuttora accompagnati dal certificato di collaudo a suo tempo rilasciato. In particolare:
- gli impianti di ascensore in servizio privato venivano collaudati dall'Enpi prima e Ispesl dopo, fino all'entrata in vigore del Dpr 162/99 di attuazione della direttiva 95/16/CE entrato in vigore il 25 giugno 1999;
- le caldaie condominiali cioè di potenza superiore a circa 35kW, dovevano essere collaudate dall'Ancc e successivamente dall'Ispesl, fino al decreto legislativo n. 93/2000, di attuazione della direttiva 97/23/CE, entrato in vigore il 19 aprile 2000.
Quanto ai casi per i quali è obbligatoria la tenuta del libretto d'uso e di manutenzione dell'impianto si individuano i seguenti casi:
- per gli appartamenti di civile abitazione, come già detto nella nota del 26 marzo u.s., solo l'eventuale impianto di riscaldamento autonomo;
- per tutti gli edifici di civile abitazione (impianti condominiali): il libretto dell' impianto di riscaldamento centralizzato e il libretto dell'ascensore, ove tali impianti siano presenti;
- per gli edifici adibiti a uso diverso (commerciale o industriale): oltre agli impianti sopra indicati, la documentazione relativa a ogni ulteriore impianto presente (cabina di trasformazione elettrica, gruppo elettrogeno, impianto di condizionamento e aerazione, scale mobili e altri impianti, secondo la disciplina del Dpr 547/55 e del Dpr 626/94 e successive modifiche e integrazioni, ben nota agli operatori del settore).
Nota del Ministero sviluppo su sicurezza impianti e compravendite
(Attenzione: l’interpretazione data pare corretta e superata dai quesiti sulla compravendita riportati più sopra)
Pubblichiamo il parere ufficiale diffuso ieri dall'Ufficio legislativo del ministero dello Sviluppo economico sui quesiti interpretativi concernenti l'articolo 13 del decreto ministeriale 22 gennaio 2008 n. 37.
Si fa riferimento ai quesiti in oggetto, formulati con nota protocollo n. 4913/MC/cc del 25 marzo 2008 e concernenti il decreto ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37, di riordino della disciplina per la sicurezza degli impianti all'interno degli edifici, che entrerà in vigore il 27 marzo 2008. Come è noto, il decreto è stato predisposto da una commissione tecnica interministeriale con rappresentanti delle categorie economiche e professionali ed è stato messo definitivamente a punto dopo aver acquisito le osservazioni delle categorie e associazioni interessate. Il testo semplifica notevolmente le procedure e gli adempimenti formali, anche in caso di compravendita o locazione degli immobili e, contemporaneamente rende più efficaci, anche rafforzando l'attuale sistema sanzionatorio, le norme a tutela della sicurezza delle persone che vivono o lavorano all'interno degli edifici e che sono ancora troppo spesso vittime (soprattutto casalinghe e bambini) di incidenti.
In particolare, l'articolo 13 - Documentazione, ha suscitato numerose questioni interpretative, evidenziate nella predetta nota ed anche riportate da numerosi quotidiani, che appare necessario chiarire. Si profila pertanto l'opportunità che sia dato al presente parere giuridico la pubblicità che si riterrà più opportuna, anche nei confronti degli uffici territoriali, in attesa di eventuali circolari interpretative del Ministero concernenti l'intero regolamento.
Ciò premesso, si osserva quanto segue:
a)gli obblighi documentali in caso di trasferimento dell'immobile
L'articolo 13 disciplina gli obblighi documentali in caso di «trasferimento dell'immobile a qualsiasi titolo» e, quindi, in caso di trasferimento della proprietà dell'immobile, sia a titolo oneroso che gratuito (compravendita, donazione).
L'ultimo capoverso dello stesso articolo 13, peraltro, impone che sia consegnata all'utilizzatore «copia della stessa documentazione» anche al soggetto che «utilizza a qualsiasi titolo l'immobile». Quindi, in caso di locazione o concessione in uso, anche gratuita, a qualunque altro titolo, gli stessi documenti dovranno essere consegnati (con le stesse possibilità di deroga previste nella prima parte dell'articolo) in copia fatta eccezione per il caso in cui destinatario della prescrizione fosse già il precedente utilizzatore, che consegnerà al nuovo utilizzatore l'originale, così come avviene per il libretto di impianto di riscaldamento autonomo.
Peraltro, in molti casi nessun documento concernente la sicurezza deve essere consegnato alla stipula dell'atto, e ciò costituisce una rilevante novità rispetto alla precedente disciplina che, all'articolo 9, comma 3, del Dpr n. 447 del 1991 (che viene ora abrogato) imponeva espressamente al proprietario di consegnare tutta la documentazione amministrativa e tecnica, senza eccezioni.
Infatti i documenti da consegnare in caso di trasferimento dell'immobile, sono solo quelli obbligatori secondo le norme applicabili all'epoca della costruzione o modifica dell'impianto e cioè:
- la dichiarazione di conformità, se già prevista, dalla legge n. 46/1990 per gli edifici adibiti ad uso civile e – finora – per i soli impianti elettrici degli altri edifici, salvo che le parti si accordino ai sensi dell'articolo 13 per non allegarla;
- il progetto ed il collaudo dell'impianto, solo ove imposti dalle norme vigenti all'epoca della realizzazione o della modifica. Per gli impianti la cui realizzazione inizierà dopo l'entrata in vigore del decreto, in molti casi l' articolo 5, comma 1, chiede non il progetto ma il più semplice elaborato tecnico previsto dall'articolo 7, comma 2, del decreto che andrà consegnato;
- il libretto d'uso e manutenzione solo ove obbligatorio: nelle abitazioni civili è obbligatorio solo per l'eventuale impianto di riscaldamento autonomo;
- la dichiarazione di rispondenza per gli impianti realizzati prima dell'entrata in vigore del decreto e che non hanno la dichiarazione di conformità, ma solo se le parti non si accordino per escluderla. La possibilità del proprietario di ricorrere a tale dichiarazione costituisce una novità e può anche riguardare l'intero edificio.
Occorre ricordare che secondo l'articolo 7, comma 1, il progetto o l'elaborato tecnico fanno «parte integrante» della dichiarazione di conformità: pertanto: a) saranno di regola consegnati in allegato alla dichiarazione di conformità; b) per gli impianti preesistenti il progetto, ove obbligatorio ma mancante, potrà essere sostituito dalla medesima dichiarazione di rispondenza sostitutiva della dichiarazione di conformità, ai sensi dell'articolo 7, comma 6.
b) La nuova clausola obbligatoria di garanzia del venditore circa la conformità degli impianti alla normativa di sicurezza
L'articolo 13, contestualmente alla indicata semplificazione documentale, rafforza la tutela sostanziale della sicurezza di chi vive o lavora negli edifici, disponendo che «L'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza».
La norma si riferisce solo al «venditore». Tuttavia, considerata l'affinità della fattispecie e le finalità della norma, deve ritenersi che la disciplina della clausola di garanzia debba valere non solo per la compravendita, ma anche per tutti gli atti di trasferimento a titolo oneroso della proprietà o di altro diritto reale dell'immobile.
L'introduzione di questa clausola nel contratto è obbligatoria, nell'atto definitivo di trasferimento della proprietà dell'immobile, in quanto il carattere vincolante della norma per il venditore emerge sia dal tenore letterale della disposizione, sia dalla sua oggettiva finalità di interesse generale, volta a tutelare la pubblica incolumità ed il diritto alla salute delle persone.*
c)I contenuti della garanzia del venditore
La norma prevista dal decreto in esame è conforme non solo al generale principio di diligenza e buona fede nei rapporti contrattuali, ma anche alle previsioni del Codice civile contenute agli articoli 1497 (mancanza delle qualità promesse o essenziali all'uso della cosa), e 1490, primo comma (garanzia del venditore che la cosa venduta è immune da vizi che la rendono inidonea all'uso cui è destinata o che ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore). Ciò infatti può verificarsi, infatti, qualora non sia possibile utilizzare in tutto o in parte l'immobile, secondo la sua destinazione d'uso, a causa della non conformità degli impianti alle norme di sicurezza.
L'articolo 1491, esclude la garanzia se i vizi erano conosciuti o facilmente conoscibili dal compratore, ma ciò non vale se il venditore ne ha dichiarato l'assenza o si è comunque accollato il relativo rischio, così come accade con l'apposizione della clausola in esame. In ogni caso, la non conformità di un impianto tecnico infisso in un immobile alle norme di sicurezza costituisce di regola un vizio occulto, che difficilmente consente la prova della conoscenza o facile conoscibilità.
Pertanto con la clausola in esame il venditore assume su di sé la responsabilità per ogni spesa o danno derivante dall'eventuale non conformità degli impianti alle norme di sicurezza ad essi applicabili.
d) La possibilità delle parti di derogare all'obbligo di garanzia del venditore
La clausola di garanzia del venditore è obbligatoria, ma i suoi contenuti sono disciplinati dal Codice civile (norma di legge che prevale sul regolamento), che consente alle parti di pattuire espressamente la limitazione o l'esclusione della garanzia del venditore, a condizione che il venditore non abbia in malafede (o con colpa grave, aggiunge la giurisprudenza) taciuto al compratore i vizi della cosa (articolo 1490, secondo comma).
Ne consegue che le parti possono limitare o escludere la responsabilità del venditore, ma non semplicemente omettendo la clausola in esame o utilizzando una clausola di stile.
Per derogare alla prevista responsabilità di chi vende, è, necessario che, nella clausola di garanzia del venditore, le parti limitino o escludano tale garanzia, a seguito della dichiarazione del venditore, e della presa d'atto del compratore, circa la non conformità o la possibile non conformità di ciascun impianto alle norme di sicurezza ad esso applicabili.
Solo l'apposizione di una clausola di questo tipo potrà quindi superare la generale presunzione dell'ordinamento circa la garanzia del venditore. La norma raggiunge così la propria finalità di interesse pubblico, volta ad evitare che vi possano essere incertezze circa le responsabilità relative alla sicurezza degli impianti in caso di compravendita di immobili.
e) I connessi chiarimenti in ordine all'applicazione di talune sanzioni
Il decreto in esame persegue le descritte finalità di interesse pubblico anche mediante l'introduzione di una nuova disciplina sanzionatoria, che raddoppia gli importi previsti dalla previgente normativa e supera le incertezze che ne avevano ostacolato l'applicazione, ma che conserva il medesimo sistema di accertamento ed applicazione della sanzione previsto dalla legge n. 46/1990, sistema che dovrà, pertanto, continuare a trovare applicazione.
A tale ultimo riguardo, occorre chiarire che il rinvio operato dall'articolo 15, comma 3, alle «commissioni che sovrintendono alla tenuta dei registri degli albi» deve necessariamente intendersi come riferito, alla stregua della vigente disciplina di legge, alla commissione o altro soggetto.
In particolare, secondo la tesi interpretativa qui individuata, l'annotazione di cui al comma 3 e la sospensione di cui al comma 4 dell'articolo 15, saranno disposte dal conservatore del registro delle imprese mentre per gli albi artigiani, ove esistenti, provvederà la commissione provinciale competente, o il diverso organo individuato con legge regionale.
f) La mancanza di un generale obbligo di adeguamento degli impianti ed i profili temporali della nuova disciplina
L'articolo 13, in mancanza di una diversa previsione, è immediatamente operativo e, anche in relazione alle sue finalità di tutela della sicurezza, trova applicazione agli atti di trasferimento di immobili stipulati dalla data di entrata in vigore della nuova disciplina e, quindi anche agli impianti, installati o adeguati precedentemente, presenti negli edifici oggetto del trasferimento.
La sicurezza dei predetti impianti deve peraltro essere valutata, secondo i criteri che regolano la successione delle norme nel tempo, in base alla loro conformità alle norme di sicurezza vigenti al momento della loro realizzazione e della loro modifica.
Infatti, né l'articolo 13 né nessun altra norma del regolamento, pongono un nuovo generale obbligo di procedere all'adeguamento degli impianti preesistenti conformi alle precedenti norme di sicurezza ad essi applicabili.
Tanto si osserva ai fini di una tempestiva e puntuale applicazione della nuova normativa.