Diritto di visione dei documenti presso l'amministratore

I condomini hanno diritto di fare copie della documentazione contabile prima dell’assemblea quindi delibera annullabile se l’amministratore nega i documenti   Cassazione 12650/2008 : il ricorrente censura la tesi sostenuta dalla sentenza impugnata, secondo la quale il condomino non avrebbe il diritto ad ottenere copia della documentazione contabile in occasione di una assemblea condominiale ed invoca in proposito la sentenza di questa S.C. 11 settembre 2003 n. 13350, emessa tra le stesse parti, la quale ha affermato il seguente principio di diritto: La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l'annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all'informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari.  La doglianza è sostanzialmente fondata. Il principio affermato dalla sentenza invocata dal ricorrente è stato successivamente ribadito dalla sentenza di questa S.C. 28 gennaio 2004 n. 1544, la quale ha testualmente affermato che: In tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà.
Ne consegue che erroneamente la sentenza impugnata ha affermato che l'eventuale rifiuto dell'amministratore di consentire all'attuale ricorrente di estrarre copia della documentazione contabile non avrebbe influito sulla validità della assemblea di approvazione del bilancio.
Con il primo motivo il ricorrente si lamenta della affermazione contenuta nella decisione impugnata, secondo la quale la sentenza di primo grado era ineccepibilmente motivata sia in relazione alla avvenuta contestazione dei fatti da parte della difesa del Condominio sia sulla mancata rituale richiesta da parte attrice di ammissione dei capitoli di prova dedotti in atto di citazione, sia infine in merito alla interpretazione data dal Giudice Unico dei fatti risultanti dalla documentazione in atti. In tal modo la Corte di appello di Genova non si sarebbe attenuta al principio affermato da questa S.C., secondo il quale la motivazione per relationem è consentita solo in quanto il Giudice del gravame, sia pure sinteticamente, fornisca comunque una risposta alle censure formulate nell'atto di appello e nelle conclusioni della parte appellante. Il motivo è sostanzialmente fondato. Il ricorrente, infatti, riporta ampi brani della comparsa di costituzione e risposta del condominio, nella quale veniva espressamente ammesso il rifiuto opposto dall'amministratore di rilascio di tutta la documentazione contabile. Viene ad essere assorbito il secondo motivo con il ricorrente si duole della mancata ammissione delle prove testimoniali dirette a provare il rifiuto di cui sopra. In relazione ai motivi accolti la sentenza impugnata va cassata, con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Genova, che provvedere anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità. La Corte accoglie il primo ed il terzo motivo del ricorso; assorbito il secondo motivo; cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Genova anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione. Così deciso in Roma, il 28 febbraio 2008.

Ricorso alla procedura monitoria, consegna della documentazione condominiale Tribunale di Ariano Arpino, 24 aprile 2007 Il diritto alla consegna di una cosa mobile determinata menzionato dall'art. 633, comma 1, c.p.c. non ha natura diversa, se non per l'oggetto della prestazione, dal diritto di credito ad una somma di denaro ed è, quindi, parte della categoria generale del credito quale unica situazione giuridica soggettiva tutelabile in sede monitoria.
In virtù di tali considerazioni la più attenta dottrina e la giurisprudenza sono concordi nell'escludere che il termine «consegna» possa estendersi fino a ricomprendere l'azione di rivendicazione o altra azione restitutoria conseguente alla violazione di un diritto reale di godimento, poiché per tali pretese appare più appropriato il termine «restituzione»;
Quindi è ammissibile il ricorso alla procedura monitoria al fine di ottenere la consegna della documentazione condominiale, quale cosa mobile determinata, illegittimamente detenuta dal pregresso amministratore.
L'amministratore di un condominio alla cessazione del suo mandato ha l'obbligo di restituire ai condomini quanto ricevuto a causa dello svolgimento dell'incarico, tra cui i documenti concernenti la gestione, né può trattenerli finché non rimborsato delle somme anticipate per conto del condominio, avvalendosi del principio inademplenti non est adimplendum, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi.
Del resto, è evidente che il recupero della documentazione relativa alla gestione precedente raffigura una priorità di fatto indispensabile per l'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea, la cura dell'osservanza del regolamento di condominio, l'amministrazione delle cose e degli impianti e dei servizi comuni, la conservazione e la manutenzione di essi, la disciplina del loro uso e, soprattutto, la riscossione dei contributi.

La Corte di Cassazione con la sentenza 28/01/2004 n. 1544, II Sezione, ha affrontato una specifica tematica in materia condominiale, confermando gli orientamenti espressi dalla precedenza giurisprudenza di legittimità in tema di diritti del condomino di acquisizione di copia della documentazione contabile relativa al condominio.
Particolarmente rilevante è il punto della sentenza concernente l'affermazione del diritto del singolo condomino alla visione e all'acquisizione di copia della documentazione contabile e relativa al condominio in generale. 

Cassazione 29 novembre 2001 n. 15159
La Corte di Cassazione con sentenza del 29 novembre 2001 n. 15159 ha stabilito il principio di diritto gia enunciato dalla precedente pronuncia 26 agosto 1998 n. 8460 in merito all'obbligo dell'amministratore di esibire, a richiesta di ciascun condòmino la documentazione contabile anche dopo che sia stato approvato il rendiconto annuale, senza alcun onere di specificarne la ragione, a condizione, tuttavia, che i relativi costi siano assunti dai richiedenti e salvo che ciò non intralci l'attività amministrativa, da provarsi dall'amministratore che si opponga alla richiesta.

I condomini possono esercitare , in ogni tempo, la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò, di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all'amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza e che delle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo i condomini si addossino i costi, Non è necessario, pertanto, che i condomini specifichino la ragione per cui vogliono prendere visione o estrarre copia dei documenti, spettando all'amministratore l'onere di dedurre e dimostrare l'insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo ai condomini istanti, perché i documenti non li riguardano, ovvero l'esistenza di motivi futili o inconsistenti e comunque contrari alla correttezza Cassazione, sez. seconda civ., 29.11.2001 n.15159

In tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facolta' (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purche' l'esercizio di tale facolta' non risulti di ostacolo all'attivita' di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti). Cassazione civile sez. II, 26 agosto 1998, n. 8460


Il diritto di esaminare la documentazione contabile e amministrativa del condominio deve essere riconosciuto al condomino in misura e con larghezza tale da consentirgli un controllo effettivo sull'operato dell'amministratore. Pertanto il condomino ha diritto di estrarre, a proprie spese, copia di tutta la documentazione relativa alla gestione da approvarsi in sede di assemblea, prima della riunione e comunque in tempo utile a consentirgli un esame approfondito dei documenti ed un riscontro effettivo della gestione. (Nella fattispecie l'amministratore aveva respinto la richiesta di visione ed estrazione di copie, avanzata prima della riunione dell'assemblea, sul presupposto che la documentazione "de qua" può essere posta a disposizione dei condomini soltanto in sede di assemblea e che il rilascio di copie, limitato peraltro a documenti determinati, deve essere giustificato da un interesse specifico del richiedente (Tribunale di Genova 21 ottobre 1998, in Arch. Loc. 1998, 881)

Ciascun condomino ha il diritto di esaminare, preventivamente, tutta la documentazione relativa agli argomenti posti all’ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale.
La mancata visione di tali documenti o per un tempo non adeguato, incide sulla formazione della volontà assembleare; non avendo il condomino una conoscenza completa dei documenti, non potrà esprimere a pieno il suo parere e non potrà influenzare l’orientamento degli altri condomini.
Pertanto, la violazione di tale diritto determina l’annullabilità della delibera assembleare approvata, in quanto risulta viziato il procedimento di formazione della volontà assembleare. Cassazione  Sez. II, N° 13350 del 11/9/2003

Il diritto de condomini ad accedere ai documenti contabili  Cass. civ., sez. II, 8 agosto 2003, n. 11940    Il comportamento dell’amministratore che, a richiesta dei condomini, neghi a quest’ultimi l’accesso alla documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo, determina l’invalidità della delibera di approvazione data la violazione da parte dell’amministratore dell’obbligo di rendiconto;
in sede di approvazione del preventivo, non può invece determinare invalidità della relativa delibera, giacchè normalmente, la previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell'anno precedente, e dove, soprattutto, la documentazione sulle spese potrà essere conseguita una volta che esse siano state effettuate, e non in via preventiva.

Diritto di accesso ai documenti da parte dei singoli condomini   Tribunale di Monza, 3/12/2003  
Il rapporto intercorrente tra condomini e amministratore è propriamente un mandato, pertanto ciascun condomino può visionare i documenti contabili o estrarne copia senza bisogno di specificare le motivazioni per le quali richiede l’esibizione degli stessi.

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