Muri di cinta
Il muro di recinzione (di cinta) che delimita il giardino di proprietà esclusiva, quand'anche inserito nella struttura dell'intero immobile in condominio, in assenza di titolo contrario, non può ritenersi bene comune, in considerazione del fatto che tale bene per sua natura è destinato a svolgere funzione di contenimento del giardino e, pertanto, edificato a tutela degli interessi del singolo proprietario. Conseguentemente, le spese di manutenzione dello stesso sono poste esclusivamente a carico del condomino proprietario. Lo ribadisce la Corte di Cassazione nell'ordinanza n. 22155, depositata in data 12 settembre 2018.
Le spese per il rifacimento o la riparazione dei muri, che
delimitino i giardini di singoli condomini con i fondi confinanti esterni al
condominio,
devono ritenersi a carico proporzionale di tutti i partecipanti, in applicazione
dell’art. 1123 primo comma c.c., qualora il regolamento condominiale,
di natura contrattuale, consideri detti manufatti di proprietà comune, così
convenzionalmente assimilandoli ai muri di cinta.
Cass. civ., sez. II, 11 agosto 1990, n. 8198,
Apertura nel muro di un cortile condominiale
Cass. sez. II, sentenza n. 26796 del 19 dicembre 2007
Il condomino che apre un varco nel muro comune (nella specie, il muro di un
cortile condominiale) per consentire un accesso ad un immobile limitrofo,
estraneo al condominio e di sua proprietà esclusiva compie un abuso, perché in
tal modo costituisce in suo favore, e in pregiudizio degli altri condomini e
della cosa comune una servitù di passaggio.
Varchi nel muro di cinta che delimita area privata di un condòmino con area
condominiale:
L'apertura di una porta sul cortile comune è lecita, purché non sia di
conseguenza impedito agli altri condomini di usare di uguale diritto .
(CASS. 28.03.38 n.1021)
La realizzazione, nel muro perimetrale dell'edificio condominiale, di un varco
che metta in comunicazione l'appartamento ed il giardino, entrambi facente parte
del condominio è un atto rivolto ad una maggiore utilizzazione della cosa (ed è
quindi lecita) purché l'apertura nel muro non rechi pregiudizio alla stabilità
ed al decoro architettonico dell'edificio.
(CASS. 7-11-1978, n. 5095.)
L'apertura di un varco, con l'installazione di porte o di cancelli nel muro
comune per creare un nuovo ingresso per un'unità immobiliare, di massima, può
ritenersi consentita, non integrando un abuso della cosa comune, suscettibile a
ledere i diritti degli altri condomini, essendo irrilevante che tale
utilizzazione del muro comporti una più comoda fruizione dell'unità immobiliare
interessata.
(CASS. 29/04/1994 n.4155.)
In tema di condominio di edifici l'apertura di un varco su un muro comune che
metta in comunicazione il terreno di proprietà esclusiva di un singolo condomino
con quello comune non dà luogo alla costituzione di una servitù (che
richiederebbe il consenso di tutti condomini) quando il terreno comune viene già
usato come passaggio pedonale e carrabile, sempre che l'opera realizzata non
pregiudichi l'eguale godimento della cosa comune da parte degli altri condomini,
vertendosi in una ipotesi di uso della cosa comune a vantaggio della cosa
propria che rientra nei poteri di godimento inerenti al condominio.
(Cass. 11-08-1999, n.8591)
Varchi nel muro di cinta che delimita area privata di un condòmino con area
pubblica:
Risulta del tutto evidente, per i giudici di legittimità, il fatto che
l’apertura di un varco nel muro di cinta dell'edificio condominiale per mettere
in comunicazione la proprietà esclusiva con la strada pubblica, “sottraendo la
cosa comune alla sua specifica funzione e quindi al compossesso di tutti i
condomini, legittima di conseguenza gli altri condomini all'esperimento
dell'azione di reintegrazione per conseguire la riduzione della cosa al pristino
stato in modo che essa possa continuare a fornire quella utilitas alla quale era
asservita anteriormente alla contestata modificazione, senza che sia necessaria
la specifica prova del possesso di detta parte quando risulti che essa consista
in una porzione immobiliare in cui l'edificio si articola (Cass. 13 luglio 1993
n. 7691)”.
Con una interessante decisione dello scorso anno la stessa sezione della
Cassazione ha ravvisato perfino gli estremi dello spoglio nell'apertura di un
varco praticato dal condomino nel muro di cinta dell'edificio per mettere in
comunicazione la proprietà esclusiva con la pubblica strada, “giacché la
modificazione dei luoghi, sottraendo il muro alla destinazione di recinzione e
protezione dell'edificio,impediva agli altri condomini di ricavarne l'utilità
inerente alla funzione della cosa comune”. (Cass. civ. Sez. II, 05-08-2005, n.
16496)